Unbefristeter Mietvertrag

Der Vermieter kann im Vollanwendungsbereich und Teilanwendungsbereich des MRG den unbefristeten Mietvertrag nur aus wichtigen Gründen kündigen. Alleine der Mieter kann einen unbefristeten Mietvertrag unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist ohne Angaben von Gründen kündigen. 

Das MRG sieht folgende Kündigungsgründe bei unbefristeten Mietverträgen vor, wenn ein Vermieter den Mieter kündigen möchte:

• Nichtbezahlung des Mietzinses trotz erfolgter Mahnung (bei einem Rückstand von mindestens 8 Tagen nach Fälligkeit)
• Nichterbringung von Dienstleistungen durch den Mieter, die als Entgelt für die Vermietung vereinbart sind
• Erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstands durch den Mieter, dessen Angehörige oder sonstige im Mietgegenstand aufgenommene Personen, darunter fällt zB. Vernachlässigung des Mietgegenstands in arger Weise; Rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten gegenüber den Mitbewohnern des Hauses; Strafbare Handlung gegen das Eigentum, die Sittlichkeit oder die körperliche Sicherheit des Vermieters oder einer im Haus lebenden Person
• Weitergabe: Gänzliche Weitergabe bzw. Untervermietung des Mietgegenstands durch den Mieter, ohne dass dieser oder seine nahen Angehörigen den Mietgegenstand in naher Zeit dringend benötigen; Teilweise Weitergabe bzw. Untervermietung, wenn der Mieter ein unverhältnismäßig hohes Entgelt für die weitergebenden Teile verlangt oder die übrigen Teile der Wohnung nicht benützt werden oder keinem dringenden Wohnbedürfnis des Mieters oder seiner Angehörigen dienen
• Nichtbenützung der Wohnung durch eintrittsberechtigte Personen nach dem Tod des bisherigen Mieters
• Nichtbenützung der Wohnung, außer der Mieter ist zu Kur- oder Unterrichtszwecken oder aus beruflichen Gründen abwesend
• Nichtbenützung des Geschäftslokals, außer der Mieter ist nur vorübergehend wegen Urlaubs, Krankheit oder Kuraufenthalts abwesend
• Eigenbedarf des Vermieters an den vermieteten Wohnräumen (für sich selbst oder für Verwandte in absteigender Linie), wenn die Nachteile aus der Aufrechterhaltung des Mietvertrags für den Vermieter unverhältnismäßig größer wären als der Nachteil, den der Mieter durch die Kündigung erleidet. Die Interessensabwägung entfällt aber, wenn es sich beim Mietgegenstand um eine nach Wohnungseigentumsbegründung vermietete Eigentumswohnung handelt. Bei Eigentumserwerb durch Kauf oder Schenkung ist allerdings ein 10-jähriges Eigentumsrecht des Vermieters erforderlich. Bei Erwerb von Todes wegen sind die Zeiten des Rechtsvorgänger anzurechnen
• Eigenbedarf des Vermieters an der Wohnung oder dem Geschäftslokal bei Ersatzbeschaffung für den Mieter
• Eigenbedarf des Vermieters, wenn es sich um einen Mietgegenstand handelt, der schon zuvor zur Unterbringung von Arbeitnehmern des eigenen Betriebs gedient hat und wenn ihn der Vermieter für diesen Zweck dringend benötigt
• Eigenbedarf des Bunds, eins Bundeslands oder einer Gemeinde für die Zwecke der Verwaltung, wenn dem Mieter Ersatz beschafft wird
• Eigenbedarf des Untervermieters oder wenn die Aufrechterhaltung der Wohnungsgemeinschaft mit dem Untermieter nicht zugemutet werden kann
• Eintreten eines im Mietvertrag schriftlich als Kündigungsgrund vereinbarten Umstands, der für den Vermieter, seinen nahen Angehörigen oder das Unternehmen, für das der Vermieter (mit)vertretungsbefugt ist, als objektiv wichtig und bedeutsam anzusehen ist (zB Hausverkauf)
• Wirtschaftliche Abbruchreife, wenn selbst bei Mietzinserhöhung der Erhaltungsaufwand auf Dauer unwirtschaftlich wäre, sofern die Abbruchbewilligung durch die Baubehörde erteilt wurde und dem Mieter Ersatz beschafft wird
• Abbruch oder Umbau des Miethauses zum Zwecke der Errichtung eines neuen bzw. geänderten Baus, wenn die Bezirksverwaltungsbehörde mit Bescheid festgestellt hat, dass der Neubau bzw. der Umbau im öffentlichen Interesse liegt und dem Mieter Ersatz beschafft wird
• Technische Abbruchreife des Hauses, sofern ein Abbruchauftrag der Baubehörde vorliegt. Dieser Anspruch wird mit Räumungsklage durchgesetzt
• Weigerung des Hauptmieter einer Kategorie D Wohnung, eine vom Vermieter zur Abwendung eines Enteignungsantrags nach dem Stadterneuerungsgesetz angebotene Standardverbesserung zuzulassen oder diese selbst durchzuführen, sofern dem Mieter Ersatz beschafft wird

Definition Ersatzbeschaffung: Zur Ersatzbeschaffung sind dem Mieter zwei entsprechende Ersatzwohnungen, bei einer Geschäftsmiete ein angemessenes Ersatzobjekt, anzubieten. Mit Einverständnis des Mieters kann auch eine Entschädigung vereinbart werden.