{"id":1336,"date":"2018-12-07T10:19:10","date_gmt":"2018-12-07T10:19:10","guid":{"rendered":"https:\/\/wirkaufendeineimmo.at\/?p=1336"},"modified":"2019-02-07T19:14:23","modified_gmt":"2019-02-07T19:14:23","slug":"superaedifikat","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/wirkaufendeineimmo.at\/?p=1336","title":{"rendered":"Alle rechtlichen Informationen zum Super\u00e4difikat"},"content":{"rendered":"<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><span style=\"text-decoration: underline;\">Inhalte<\/span>:<\/span><\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><strong><a href=\"#eins\">Allgemeines zum Super\u00e4difikat<\/a><\/strong><\/li>\n<li><strong><a href=\"#zwei\">Definition Super\u00e4difikat<\/a><\/strong><\/li>\n<li><strong><a href=\"#drei\">Die rechtliche Einordnung des Super\u00e4difikates<\/a><\/strong><\/li>\n<li><strong><a href=\"#vier\">Voraussetzung des Super\u00e4difikates<\/a><\/strong><\/li>\n<li><strong><a href=\"#fuenf\">Das Bauwerk<\/a><\/strong><\/li>\n<li><strong><a href=\"#sechs\">Entstehung des Super\u00e4difikates<\/a><\/strong><\/li>\n<li><strong><a href=\"#sieben\">Weitergabe des Super\u00e4difikates<\/a><\/strong><\/li>\n<li><strong><a href=\"#acht\">Pfandrecht am Super\u00e4difikat<\/a><\/strong><\/li>\n<li><strong><a href=\"#neun\">Das Ende des Super\u00e4difikates<\/a><\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<hr \/>\n<h3><a id=\"eins\"><\/a>Allgemeines zum Super\u00e4difikat<\/h3>\n<p>Aus wirtschaftlicher Sicht bestand schon immer ein starkes Interesse am \u201egeteilten Eigentum\u201c an Liegenschaften. Die Einr\u00e4umung eines Baurechtes vor der Baurechtsgesetz-Novelle 1990 war aber nur einem eingeschr\u00e4nkten Personenkreis m\u00f6glich, weswegen die Zahl der Anwendungsf\u00e4lle des Super\u00e4difikates au\u00dferordentlich gro\u00df war. Das Interesse an der Mietung fremder Liegenschaften zur Errichtung von Betriebsanlagen ist daher, speziell unter dem Aspekt der steigenden Beliebtheit von Immobilienleasingfinanzierungen stark gestiegen. Dem Grundeigent\u00fcmer verbleiben dadurch die wertbest\u00e4ndige Kapitalanlage der Liegenschaft und die M\u00f6glichkeit einer Grundwertsteigerung, w\u00e4hrend er gleichzeitig einen Ertrag aus seinem Kapital erzielen kann. Der Investor braucht den Grund nicht zu erwerben, ist aber Eigent\u00fcmer des Geb\u00e4udes. Es steht unzweifelhaft fest, dass die Rechtsunsicherheit der Super\u00e4difikate mit der steigenden wirtschaftlichen Bedeutung immer problematischer wird.<\/p>\n<p>Die Publizit\u00e4t des Grundbuches wird durch das Institut des Bauwerkes auf fremdem Grund eingeschr\u00e4nkt, was f\u00fcr den Liegenschaftsverkehr eine gewisse Gef\u00e4hrdung bedeutet. \u00a0Ein Liegenschaftsk\u00e4ufer oder ein Pfandgl\u00e4ubiger kann beim Erwerb bzw. bei einer hypothekarischen Sicherstellung einen gro\u00dfen wirtschaftlichen Schaden erleiden, wenn auf der von ihm gekauften bzw. als Pfand verwendeten Liegenschaft das vermeintlich dazugeh\u00f6rige Bauwerk und diese stellt sicherlich einen gewichtigen Wert dar, ein Super\u00e4difikat ist. Aus dem Grundbuch ergibt sich diesbez\u00fcglich kein Hinweis, denn die Ersichtlichmachung des Super\u00e4difikates erfolgt mit Beantragung einer Hinterlegung einer entsprechenden Urkunde.<\/p>\n<p>Das materielle Publizit\u00e4tsprinzip, d.h. das Vertrauen auf den Grundbuchstand (alles was eingetragen ist, gilt und alles, was nicht eingetragen ist, gilt nicht), erstreckt sich keineswegs auf den \u00dcberbau. Dieser Vertrauensgrundsatz bezieht sich n\u00e4mlich nur auf das Grundst\u00fcck samt Zubeh\u00f6r, aber nicht auf das Bauwerk auf fremdem Grund, denn das Super\u00e4difikat geh\u00f6rt eben nicht zum Grundst\u00fcck. Unzweifelhaft werden dadurch die Leitprinzipien des Grundbuchrechtes in praktischer Hinsicht aufgeweicht.<\/p>\n<hr \/>\n<h3><a id=\"zwei\"><\/a>Definition Super\u00e4difikat<\/h3>\n<p>Super\u00e4difikate sind Bauwerke, die auf fremden Grund in der Absicht aufgef\u00fchrt werden, dass sie nicht stets darauf bleiben sollen. (<a href=\"https:\/\/www.jusline.at\/gesetz\/abgb\/paragraf\/435\">\u00a7 435 ABGB<\/a>)<\/p>\n<hr \/>\n<h3><a id=\"drei\"><\/a>Die rechtliche Einordnung des Super\u00e4difikates<\/h3>\n<p>Eine Sache (d.h. alles, was von einer Person verschieden ist und zum Gebrauche der Menschen dient) kann unterschiedlich eingeteilt werden. Bei dieser Einteilung ist besonders auf die Differenzierung zwischen bewegliche und unbewegliche Sachen zu achten, denn je nachdem kn\u00fcpfen daran unterschiedliche Rechtsregeln und Rechtsfolgen.<\/p>\n<p>Die sogenannten Super\u00e4difikate werden grunds\u00e4tzlich als beweglich angesehen, auch wenn sie in solider Bauweise aufgef\u00fchrt sind (<a href=\"https:\/\/www.jusline.at\/gesetz\/abgb\/paragraf\/297\">\u00a7 297 ABGB<\/a>). Es ist jedoch zu betonen, dass Super\u00e4difikate in manchen Beziehungen als unbeweglich behandelt werden. Dies insbesondere bez\u00fcglich des derivaten, d.h. abgeleiteten Rechtserwerbs, der ausschlie\u00dflich nach denselben Regeln wie bei nicht verb\u00fccherten Liegenschaften vor sich geht, n\u00e4mlich durch Urkundenhinterlegung. Weiters werden Super\u00e4difikate in Bezug auf Gew\u00e4hrleistungsfristen als eine unbewegliche Sache behandelt. Auch hinsichtlich der Verdinglichung von Bestandrechten und hinsichtlich der Wiederkaufs- und Vorkaufsrechte sowie <a href=\"https:\/\/wirkaufendeineimmo.at\/lexicon\/belastungs-und-veraeusserungsverbot\/\">Belastungs- und Ver\u00e4u\u00dferungsverbote<\/a> werden Super\u00e4difikate als unbewegliche Sachen beurteilt (<a href=\"https:\/\/www.ris.bka.gv.at\/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&amp;Gesetzesnummer=10002310\">\u00a7 1 Abs. 1 lit. A bis e UHG<\/a>).<\/p>\n<p>Umgekehrt werden bez\u00fcglich des sachenrechtlichen Gutglaubensschutzes beim Rechtserwerb vom Nichtberechtigten die Fahrnisregeln angewendet. Gem\u00e4\u00df <a href=\"https:\/\/www.jusline.at\/gesetz\/abgb\/paragraf\/367\">\u00a7 367 ABGB<\/a> kann der redliche Erwerber, der vom besitzenden Vertrauensmann des Eigent\u00fcmers erworben hat, Eigentum am Bauwerk (Super\u00e4difikat) erhalten. Wegen der ausschlie\u00dflichen Eignung der Urkundenhinterlegung als Erwerbungsart (Modus) bedarf es allerdings der Urkundenhinterlegung durch den Nichtberechtigten.<\/p>\n<p>Super\u00e4difikate werden nicht Zubeh\u00f6r des Grundst\u00fcckes und sind demgem\u00e4\u00df Gegenstand eines besonderen Eigentumsrechtes. Selbstverst\u00e4ndlich besteht die M\u00f6glichkeit am Super\u00e4difikat Miteigentum zu haben. Die Miteigent\u00fcmer stellen nach au\u00dfen eine Person dar, die dem oder die Grundeigent\u00fcmer gegen\u00fcbersteht. Die gesetzlichen Regelungen \u00fcber Super\u00e4difikate ersch\u00f6pfen sich in <a href=\"https:\/\/www.jusline.at\/gesetz\/abgb\/paragraf\/435\">\u00a7 435 ABGB<\/a> und dem Urkundenhinterlegungsgesetz.<\/p>\n<hr \/>\n<h3><a id=\"vier\"><\/a>Voraussetzung des Super\u00e4difikates<\/h3>\n<p>Die M\u00f6glichkeit der Sonderrechtsf\u00e4higkeit der Super\u00e4difikate wird aus <a href=\"https:\/\/www.jusline.at\/gesetz\/abgb\/paragraf\/297\">\u00a7 297 ABGB<\/a> abgeleitet. Diese Norm rechnet zu den unbeweglichen Sachen \u201e\u2026.. diejenigen, welche auf Grund und B\u00f6den in der Absicht aufgef\u00fchrt werden, dass sie stets darauf bleiben sollen, als: H\u00e4user und andere Bauten\u2026.\u201c<\/p>\n<p>Demgem\u00e4\u00df erkl\u00e4rt <a href=\"https:\/\/www.jusline.at\/gesetz\/abgb\/paragraf\/435\">\u00a7 435 ABGB<\/a> die Sonderrechtsf\u00e4higkeit bestimmter Bauwerke.<\/p>\n<p>Ma\u00dfgeblich f\u00fcr ein Super\u00e4difikat ist somit das Vorliegen von zwei Tatbestands-Merkmalen:<\/p>\n<ul>\n<li>Ein Bauwerk<\/li>\n<li>Auf fremdem Grund in der Absicht aufgef\u00fchrt, dass es nicht stets darauf bleiben soll<\/li>\n<\/ul>\n<p>Eine Ersichtlichmachung des Super\u00e4difikats im Grundbuch ist rechtlich unerheblich und braucht \u00fcberhaupt nicht vorhanden sein)<\/p>\n<hr \/>\n<h3><a id=\"fuenf\"><\/a>Das Bauwerk<\/h3>\n<p>F\u00fcr das Vorliegen der Bauwerkseigenschaft wurden mehrere Kriterien entwickelt:<\/p>\n<ul>\n<li>Herstellung unter Einsatz von Arbeit und Material<\/li>\n<li>Feste Verbindung mit dem Boden. Es gen\u00fcgt schon irgendeine feste k\u00f6rperliche Verbindung mit dem Grundst\u00fcck, auch wenn diese ohne besondere Schwierigkeit wieder l\u00f6sbar ist. Daher ist ein blo\u00df abgestellter Wohnwagen kein Bauwerk; bei einer Bretterbude ist ma\u00dfgebend, ob sie auf dem Boden blo\u00df aufgesetzt oder mit dem Boden fest verbunden ist.<\/li>\n<li>Zweckbestimmungen, demzufolge die Sache an keinen anderen Ort bewegt werden soll. F\u00fcr den Normalfall soll die Zweckbestimmung eine r\u00e4umliche Bewegung ausschlie\u00dfen. Bei einem Zelt wird dieses Merkmal in der Regel fehlen, wodurch es kein Bauwerk sein kann.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Die Judikatur hat ausdr\u00fccklich klargestellt, dass eine massive Bauweise der Beurteilung eines Super\u00e4difikates nicht entgegenstehen muss. Unbestritten ist auch, dass Bauwerke \u201eunter\u201c fremdem Grund (zB. Tunnel), ebenfalls Super\u00e4difikate sein k\u00f6nnen. Es gibt in \u00d6sterreich zahlreiche Bauwerke auf fremden Grund von unterschiedlichster Beschaffenheit und Zweckbestimmung, Beispielhaft k\u00f6nnen Bretterh\u00fctten, Schrebergartenh\u00fctten, Scheunen, Magazine, Sporthallen, Schut- und Almh\u00fctten, Wohnh\u00e4user, B\u00fcroh\u00e4user, Tankstellen, Gastst\u00e4tten usw. genannt werden.<\/p>\n<hr \/>\n<h3><a id=\"sechs\"><\/a>Entstehung des Super\u00e4difikates<\/h3>\n<p>Die Rechtsprechung betont, dass der urspr\u00fcngliche Eigentumserwerb am Bauwerk durch die Bauf\u00fchrung selbst (ohne Urkundenhinterlegung) erfolgt. Das liegenschaftsrechtliche Publizit\u00e4tsprinzip wird f\u00fcr Super\u00e4difikate entsprechend der herrschenden Ansicht abgelehnt. Der urspr\u00fcngliche Eigentumserwerb ist ein Vorgang, der urkundlich nicht erfasst ist. Schwierigkeiten ergeben sich, wenn bei der Errichtung des Geb\u00e4udes \u00fcber die Eigentumsfrage \u00fcberhaupt keine bestimmte Vorstellung bestand. Wird erst nach Fertigstellung des \u00dcberbaus ein schriftlicher Vertrag errichtet, in dem nunmehr der Erbauer als Eigent\u00fcmer des Bauwerkes und Mieter des Grundst\u00fcckes aufscheint, liegt in Wahrheit gar kein Super\u00e4difikat vor. Eine Sonderform f\u00fcr die Begr\u00fcndung eines Super\u00e4difikates kann bei sogenannten Eigentumsvorbehaltsf\u00e4llen entstehen. Dabei wir dein Grundst\u00fcck unter Eigentumsvorbehalt verkauft und \u00fcbergeben. Die Einverleibung des K\u00e4ufers als Eigent\u00fcmer soll aber erst nach Kaufpreiszahlung erfolgen. Der K\u00e4ufer errichtet aber sogleich mit Zustimmung des Verk\u00e4ufers ein Haus. Dieses ist nach Meinung der Rechtsprechung ein Super\u00e4difikat, denn es ist objektiv erkennbar, dass das Geb\u00e4ude nicht st\u00e4ndig auf fremdem Grund bleiben soll.<\/p>\n<hr \/>\n<h3><a id=\"sieben\"><\/a>Weitergabe des Super\u00e4difikates<\/h3>\n<p>Aufgrund des Gesetzes bedarf es zur \u00dcbertragung des Eigentums an Super\u00e4difikaten der Hinterlegung einer entsprechenden Urkunde bei Gericht. Der <a href=\"https:\/\/www.jusline.at\/gesetz\/abgb\/paragraf\/435\">\u00a7 435 ABGB<\/a> nimmt dabei Bezug auf <a href=\"https:\/\/www.jusline.at\/gesetz\/abgb\/paragraf\/434\">\u00a7 434 ABGB<\/a> \u2013 Eigentums\u00fcbertragung an nicht verb\u00fccherten Liegenschaften.<\/p>\n<p>Eine Ersichtlichmachung diese Urkundenhinterlegung, dient nur Informationszwecken und hat keine rechtliche Bedeutung. Lediglich den Status eines redlichen Besitzers gem\u00e4\u00df <a href=\"https:\/\/www.jusline.at\/gesetz\/abgb\/paragraf\/326\">\u00a7 326 ABGB<\/a> beim Erwerb einer Liegenschaft kann eine Ersichtlichmachung ausschlie\u00dfen.<\/p>\n<p>F\u00fcr die Eigentums\u00fcbertragung ist als Modus nur die Urkundenhinterlegung und nicht die Ersichtlichmachung derselben notwendig.<\/p>\n<p>Beim Erwerb eines bestehenden Super\u00e4difikates besteht keine urkundliche Gew\u00e4hr f\u00fcr die Berechtigung des Vormannes. Da ein Super\u00e4difikat mit seiner Errichtung entsteht, kann eine ganze Kette von Ver\u00e4u\u00dferungen in Schwebe sein, wenn sich herausstellen sollte, dass aus irgendwelchen Gr\u00fcnden urspr\u00fcnglich \u00fcberhaupt kein Super\u00e4difikat entstanden ist. Dies trifft ebenso bei einer Hinterlegung einer Pfandbestellungsurkunde zu. Diese M\u00f6glichkeit gef\u00e4hrdet sicherlich den Liegenscahftsverkehr.<\/p>\n<p>Das einem Super\u00e4difikat zugrundeliegende Rechtsverh\u00e4ltnis ist im Falle einer Ver\u00e4u\u00dferung exakt zu pr\u00fcfen. Problemlos ist der Fall, dass vereinbart wurde, dass das Vertragsverh\u00e4lntis beiderseits auf die Rechtsnachfolger \u00fcbergeht. Fehlt eine derartige Vereinbarung, dann ist die Zustimmung des Bestandgebers einzuholen, widrigenfalls ein K\u00fcndigungsgrund gem\u00e4\u00df <a href=\"https:\/\/www.jusline.at\/gesetz\/mrg\/paragraf\/30\">\u00a7 30 (2) Zif. 4 MRG<\/a> vorliegen k\u00f6nnte.<\/p>\n<p>Im Falle einer Unternehmensver\u00e4u\u00dferung und damit die \u201eWeitergabe\u201c der Bestandsache l\u00e4ge dieser K\u00fcndigungsgrund nicht vor.<\/p>\n<p>Es besteht durchaus die M\u00f6glichkeit das Grundben\u00fctzungsrecht im Rahmen eines Untermietverh\u00e4ltnisses zwischen ersten Bauwerkseigent\u00fcmer und dem Erwerber des Super\u00e4difikates weiterzugeben, sofern dies nicht ausdr\u00fccklich untersagt wurde. Dabei ist aber der Erwerber vom Rechtsverh\u00e4ltnis zwischen dem Hauptmieter und dem Grundeigent\u00fcmer abh\u00e4ngig. Zumal er diesbez\u00fcglich keine unmittelbare Einflussnahme hat, birgt diese Konstruktion gro\u00dfe Risiken.<\/p>\n<p>Endet der Hauptmietvertrag vor dem Untermietvertrag, so hat der Untermieter und Eigent\u00fcmer des Super\u00e4difikates die urspr\u00fcnglich vertraglich vereinbarten oder rechtlich vorgesehenen Ma\u00dfnahmen zu setzen. Das bedeutet meist entweder den Abbruch des Geb\u00e4udes oder die \u00dcbertragung des Eigentum am Super\u00e4difikat an den Grundst\u00fcckseigent\u00fcmer mit oder ohne Entsch\u00e4digungszahlung. Bez\u00fcglich des wirtschaftlichen Nachteils wegen der vorzeitigen Unterbestandaufl\u00f6sung ist der Untermieter auf Schadenersatzanspr\u00fcche gegen den Hauptmieter beschr\u00e4nkt.<\/p>\n<hr \/>\n<h3><a id=\"acht\"><\/a>Pfandrecht am Super\u00e4difikat<\/h3>\n<p>Das <a href=\"https:\/\/wirkaufendeineimmo.at\/lexicon\/pfandrecht\/\">Pfandrecht<\/a> z\u00e4hlt zu den dinglichen Rechten. Der Erwerb eines dinglichen Rechtes erfolgt durch Einigung \u00fcber den Pfandrechtserwerb (Titel), zu der bei Super\u00e4difikaten die Hinterlegung der Pfandbestellungsurkunde (Modus) tritt.<\/p>\n<p>Beim Zusammenfallen von Grund- und Geb\u00e4udeeigentum ist die Rechtsstellung eines Pfandgl\u00e4ubigers am Super\u00e4difikat zu beachten. Das es unzul\u00e4ssig ist, Vertr\u00e4ge zu Lasten Dritter zu vereinbaren, ist dieser Fall f\u00fcr den unbeteiligten Dritten als Pfandgl\u00e4ubiger unbeachtlich. Seine Rechte werden dadurch nicht beschnitten, dh., dass f\u00fcr den Pfandgl\u00e4ubiger der \u00dcberbau nach wie vor seine rechtliche Selbstst\u00e4ndigkeit besitzt.<\/p>\n<hr \/>\n<h3><a id=\"neun\"><\/a>Das Ende des Super\u00e4difikates<\/h3>\n<p>Das dem Super\u00e4difikat zugrundeliegende Grundben\u00fctzungsrecht endet nach den jeweils, daf\u00fcr geltenden Regeln. Z.B. erlischt die Miete f\u00fcr ein Grundst\u00fcck in der Regel durch Zeitablauf, K\u00fcndigung oder einvernehmliche Aufl\u00f6sung. Sollte f\u00fcr diesen Fall keine Vereinbarung \u00fcber das rechtliche Schicksal des Super\u00e4difikates getroffen worden sein, so sind die entsprechenden gesetzlichen Regelungen f\u00fcr den jeweils endenden Vertragstyps heranzuziehen. Das bedeutet im Fall eines Mietverh\u00e4ltnisses gem\u00e4\u00df <a href=\"https:\/\/www.jusline.at\/gesetz\/abgb\/paragraf\/1109\">\u00a7 1109 ABGB<\/a>, dass der Bestandnehmer das Grundst\u00fcck in der Form zur\u00fcckzugeben hat, in der er es \u00fcbernommen hat.<\/p>\n<p>Es ist offenkundig, dass diese Konsequenz \u00e4u\u00dferst unwirtschaftlich und unpraktisch ist. Der Bauwerkseigent\u00fcmer muss dadurch die Abbruchkosten tragen und verliert gleichzeitig den Restwert des Bauwerks. F\u00fcr den Grundst\u00fcckeigent\u00fcmer bedeutet diese L\u00f6sung ebenfalls einen Wertverlust, da ein bebautes Grundst\u00fcck wertvoller ist als ein unbebautes. Deshalb sollte schon am Beginn eines Super\u00e4difikatsverh\u00e4ltnisses oder sp\u00e4testens am Ende eine vertragliche Vereinbarung \u00fcber das Schicksal des Bauwerks getroffen werden.<\/p>\n<p>In der Regel kommen die Beteiligten \u00fcberein, dass das Bauwerk gegen Bezahlung einer Entsch\u00e4digung in das Eigentum des Grundeigent\u00fcmers f\u00e4llt.<\/p>\n<p>Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass mit Ende des Grundben\u00fctzungsrechtes der Eigent\u00fcmer des Super\u00e4difikates entweder dieses abtragen muss oder wenn der Vertrag dies vorsieht, das Eigentum auf den Grundeigent\u00fcmer zu \u00fcbertragen hat. Hierbei handelt es sich um einen derivativen Eigentumserwerb.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Aus wirtschaftlicher Sicht bestand schon immer ein starkes Interesse am \u201egeteilten Eigentum\u201c an Liegenschaften. Die Einr\u00e4umung eines Baurechtes vor der Baurechtsgesetz-Novelle 1990 war aber nur einem eingeschr\u00e4nkten Personenkreis m\u00f6glich, weswegen die Zahl der Anwendungsf\u00e4lle des Super\u00e4difikates au\u00dferordentlich gro\u00df war. <\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":1346,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[29,1],"tags":[301,302,303,305,304,102,306],"class_list":["post-1336","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-immobilie","category-blog","tag-bauen-auf-fremden-grund","tag-ende-superaedifikat","tag-entstehung-superaedifikat","tag-grundbuch-superaedifikat","tag-pfandrecht-superaedifikat","tag-superaedifikat","tag-weitergabe-superaedifikat","cat-29-id","cat-1-id","has_thumb"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v26.7 - https:\/\/yoast.com\/wordpress\/plugins\/seo\/ -->\n<title>Alle rechtlichen Informationen zum Super\u00e4difikat<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Was ist ein Super\u00e4difikat, wann entsteht es und wann endet es uvm.? 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