{"id":779,"date":"2018-11-20T13:41:29","date_gmt":"2018-11-20T13:41:29","guid":{"rendered":"https:\/\/wirkaufendeineimmo.at\/?p=779"},"modified":"2019-02-07T18:56:03","modified_gmt":"2019-02-07T18:56:03","slug":"mietzinsminderung-oesterreich","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/wirkaufendeineimmo.at\/?p=779","title":{"rendered":"So kann es zu einer Mietzinsminderung in \u00d6sterreich kommen"},"content":{"rendered":"<p><strong><span style=\"font-size: 14pt;\"><span style=\"text-decoration: underline;\">Inhalte<\/span>:<\/span><\/strong><\/p>\n<ul>\n<li><strong><a href=\"#eins\">Gr\u00fcnde f\u00fcr Mietzinsminderung<\/a><\/strong><\/li>\n<li><strong><a href=\"#zwei\">Vorgehensweise bei Mietzinsminderung<\/a><\/strong><\/li>\n<li><strong><a href=\"#drei\">Was wird bei der Mietzinsminderung gemindert?<\/a><\/strong><\/li>\n<li><strong><a href=\"#vier\">Wann ist eine Mietzinsminderung in \u00d6sterreich kategorisch ausgeschlossen?<\/a><\/strong><\/li>\n<li><strong><a href=\"#fuenf\">R\u00fcckwirkende Mietzinsminderung<\/a><\/strong><\/li>\n<li><strong><a href=\"#sechs\">Beispiele f\u00fcr Mietzinsreduktionen<\/a><\/strong><\/li>\n<\/ul>\n<hr \/>\n<p>Schimmelnde W\u00e4nde, fehlende Wasserversorgung oder Baul\u00e4rm vor der Haust\u00fcre. Hat ein Mietobjekt\u00a0<strong>teilweise bis schwere M\u00e4ngel<\/strong> vorzuweisen und der <strong>Vermieter k\u00fcmmert sich trotz Kenntnisnahme nicht um die Beseitigung<\/strong> dieser M\u00e4ngel, dann d\u00fcrfen Mieter oftmals die <strong>Miete reduzieren<\/strong>. Die Zinsbefreiung kann auch dann eintreten, wenn der <strong>Mangel auf kein Verschulden des Vermieters<\/strong> zur\u00fcckzuf\u00fchren ist. Im Allgemeinen gelten bei der Mietzinsminderung <strong>bestimmte Voraussetzung<\/strong>, welche in diesem Artikel n\u00e4her beschrieben werden.<\/p>\n<hr \/>\n<p><span style=\"text-decoration: underline;\">Wichtig<\/span>: Bei einer Mietzinsminderung gilt der <a href=\"https:\/\/www.ris.bka.gv.at\/Dokument.wxe?Abfrage=Bundesnormen&amp;Dokumentnummer=NOR12018825\">Paragraph 1096<\/a> des allgemeinen b\u00fcrgerlichen Gesetzbuches (abgb). Dieser besagt:<\/p>\n<p><strong><em>1096.<\/em><\/strong><em>(1) Vermieter und Verp\u00e4chter sind verpflichtet, das Bestandst\u00fcck auf eigene Kosten in brauchbarem Stande zu \u00fcbergeben und zu erhalten und die Bestandinhaber in dem bedungenen Gebrauche oder Genusse nicht zu st\u00f6ren. <\/em><\/p>\n<p><strong><em>Ist das Bestandst\u00fcck bei der \u00dcbergabe derart mangelhaft oder wird es w\u00e4hrend der Bestandzeit ohne Schuld des Bestandnehmers derart mangelhaft, da\u00df es zu dem bedungenen Gebrauche nicht taugt, so ist der Bestandnehmer f\u00fcr die Dauer und in dem Ma\u00dfe der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses befreit. <\/em><\/strong><\/p>\n<p><em>Auf diese Befreiung kann bei der Miete unbeweglicher Sachen im voraus nicht verzichtet werden.<\/em><\/p>\n<p>Diese Rechtsvorschrift gilt bei <strong>s\u00e4mtlichen abgeschlossenen Mietvertr\u00e4gen<\/strong> in \u00d6sterreich. Zudem ist die Mietzinsminderung <strong>ein zwingendes Recht<\/strong> f\u00fcr jeden Mieter und somit kann der \u00a71096 abgb in Vertr\u00e4gen rechtlich <strong>nicht ausgeschlossen<\/strong> werden.<\/p>\n<hr \/>\n<h3><a id=\"eins\"><\/a>Gr\u00fcnde f\u00fcr Mietzinsminderung<\/h3>\n<p>Gr\u00fcnde f\u00fcr eine eingeschr\u00e4nkte Brauchbarkeit eines Mietgegenstandes k\u00f6nnen unter anderem sein:<\/p>\n<ul>\n<li>Baul\u00e4rm<\/li>\n<li>Sperre der Leitungen (Gas, Wasser, Elektro)<\/li>\n<li>Nicht Benutzbarkeit der Dusche<\/li>\n<li>Gesundheitsgef\u00e4hrdende Schimmelbildung<\/li>\n<li>Blei im Trinkwasser<\/li>\n<li>usw.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Weitere Beispiele bzw.<strong> Landesgerichtsentscheidungen f\u00fcr Mietzinsminderungen<\/strong> in \u00d6sterreich finden Sie fortfolgend.<\/p>\n<p><span style=\"text-decoration: underline;\">Wichtig<\/span>: Der <strong>Mietzinsminderanspruch<\/strong> steht dem Mieter nur f\u00fcr die <strong>Dauer der Gebrauchsbeeintr\u00e4chtigung<\/strong> zu. Dieser\u00a0<strong>endet<\/strong> erst mit <strong>Behebung des Schadens<\/strong>.<\/p>\n<hr \/>\n<h3><a id=\"zwei\"><\/a>Vorgehensweise bei Mietzinsminderung<\/h3>\n<p>Bevor man als Mieter von einem Mangel bzw. Beeintr\u00e4chtigung des Mietgegenstandes ausgeht, sollte man bevor man sich selbst dazu entschlie\u00dft die Miete zu verringern, den <strong>Vermieter kontaktieren<\/strong>. Wir empfehlen die Bekanntgabe mit einer angeh\u00e4ngten <strong>M\u00e4ngelliste<\/strong>, dem Vermieter <strong>schriftlich<\/strong> zukommen zu lassen. Darin m\u00fcssen der <strong>exakte Grund<\/strong> und das <strong>Ausma\u00df der<\/strong> <strong>Zinsminderung<\/strong> enthalten sein.<\/p>\n<p>Das Ausma\u00df der Unbrauchbarkeit \u2013 und damit das Ausma\u00df der Zinsbefreiung \u2013 ist nicht ohne weiters in jedem Fall eindeutig absch\u00e4tzbar. Will sich ein Mieter dem Risiko einer<strong> Mietzins- und R\u00e4umungsklage<\/strong> nicht aussetzen, so sollte er den unver\u00e4nderten <strong>Mietzins<\/strong> ausdr\u00fccklich <strong>unter Vorbehalt<\/strong> <strong>weiter bezahlen<\/strong> und seinerseits eine <strong>Klage<\/strong> gegen den Vermieter <strong>auf R\u00fcckzahlung (eines Teils) des Mietzinses<\/strong> einbringen. Dadurch kann der Mieter sp\u00e4ter nachweisen, dass die <strong>Gesamtmiete vorbehaltlich laut Vertrag bezahlt<\/strong> wurde und kann dann im Falle einer gesetzlichen Beeintr\u00e4chtigung eine aliquote <strong>Mietr\u00fcckzahlung geltend machen<\/strong>. Es ist anzuraten, s\u00e4mtliche <strong>Ursachen der Mietzinsminderung detailliert zu protokollieren<\/strong> und dies zus\u00e4tzlich mit <strong>Fotos zu dokumentieren<\/strong>. Eine genaue Dokumentation kann in einem sp\u00e4teren Gerichtsverfahren mehr als hilfreich sein.<\/p>\n<hr \/>\n<h3><a id=\"drei\"><\/a>Was wird bei der Mietzinsminderung gemindert?<\/h3>\n<p>Bei einer <strong>Mietzinsminderung<\/strong> werden s\u00e4mtliche zu zahlende Kosten gemindert. Der <strong>Mietzins, Betriebskosten und die Heizkosten<\/strong> (inkl. Steuern).<\/p>\n<hr \/>\n<h3><a id=\"vier\"><\/a>Wann ist eine Mietzinsminderung in \u00d6sterreich kategorisch ausgeschlossen?<\/h3>\n<p>Handelt es sich um <strong>unwesentliche Beeintr\u00e4chtigungen<\/strong> bzw. waren die <strong>Beeintr\u00e4chtigungen bei der Anmietung<\/strong> des Bestandsgegenstandes <strong>seitens<\/strong> des <strong>Mieters bekannt<\/strong> und wurden diese so akzeptiert, dann ist eine <strong>gesetzliche Mietzinsminderung ausgeschlossen<\/strong>.<\/p>\n<p>Wurde die Beeintr\u00e4chtigung <strong>vom Mieter verschuldet<\/strong>, ist dieser zur <strong>Behebung des Mangels verpflichtet<\/strong> oder <strong>l\u00e4sst<\/strong> der<strong> Mieter keine Behebung der Beeintr\u00e4chtigung<\/strong> seitens des <strong>Vermieter zu<\/strong>, dann ist die <strong>gesetzliche Mietzinsminderung<\/strong> in \u00d6sterreich auch <strong>ausgeschlossen<\/strong>.<\/p>\n<hr \/>\n<h3><a id=\"fuenf\"><\/a>R\u00fcckwirkende Mietzinsminderung<\/h3>\n<p>Die Mietzinsminderung ist nur unter Umst\u00e4nden<strong> r\u00fcckwirkend<\/strong> m\u00f6glich:<\/p>\n<ul>\n<li>Hatte der Mieter zum <strong>Zeitpunkt des Mangels<\/strong> <strong>keine Kenntnis \u00fcber sein Recht<\/strong> (Beweislast bei Mieter), dann kann eine Mietzinsminderung geltend gemacht werden.<\/li>\n<li>Im <strong>M\u00e4ngelprotokoll<\/strong> wird ein <strong>Vorbehalt der Mietzinszahlung geltend gemacht<\/strong> und die Miete wird (aliquot)<strong> zur\u00fcckgefordert<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n<hr \/>\n<p><a id=\"sechs\"><\/a>Beispiele von\u00a0<strong>Landesgerichtsentscheidungen<\/strong>\u00a0f\u00fcr<strong> Mietzinsreduktionen <\/strong>in \u00d6sterreich: <span style=\"font-size: 8pt;\">(Quelle AK-Infoservice)<\/span><\/p>\n<ul>\n<li>80% Zinsminderung, wenn das Mietobjekt l\u00e4ngere Zeit ohne Wasser- und Stromversorgung ist; nicht jedoch eine 100%ige Zinsbefreiung, wenn der Mieter das Mietobjekt zur Einstellung von M\u00f6beln und f\u00fcr \u00f6ffentliche Besuche weiterhin ben\u00fctzt hat (LGZ Graz 2. 10. 1986, 3 R 241\/86).\u00a0<\/li>\n<li>50%\u00a0Mietzinsminderung\u00a0f\u00fcr den Fall des Fehlens einer Wasserversorgung; das gilt nur f\u00fcr die Zeit der Gebrauchseinschr\u00e4nkung; war der Gebrauch des Mietobjektes an etwa sechs Tagen im Monat beeintr\u00e4chtigt, bedeutet dies eine Zinsminderung von 10%, bezogen auf einen Monat (LGZ Graz 1. 6. 1995, 3 R 307\/94, MietSlg 47.099; LGZ Wien 2. 8. 2000, 39 R 203\/00t, MietSlg 52.145).\u00a0<\/li>\n<li>10%\u00a0Mietzinsminderung\u00a0bei Unben\u00fctzbarkeit der Dusche wegen Temparaturschwankungen, die sogar zu leichten Verbrennungen f\u00fchren k\u00f6nnten (LGZ Wien 18. 2. 2003, 41 R 323\/02g, MietSlg 55.148).\u00a0<\/li>\n<li>25%\u00a0Mietzinsminderung\u00a0bei Abschalten der Stromzuleitung zum E-Herd (LGZ Graz 31. 1. 1983, 3 R 25\/83, MietSlg 35.177).\u00a0<\/li>\n<li>20%\u00a0Mietzinsminderung\u00a0bei Nichtben\u00fctzbarkeit der Dusche sowie einer Feuchtigkeits- und Schimmelbildung, die zu einer allergischen Reaktion des Mieters gef\u00fchrt hat (LGZ Wien 17. 7. 2001, 41 R 105\/01x, MietSlg 53.146).\u00a0<\/li>\n<li>90%\u00a0Mietzinsminderung\u00a0bei gesundheitsgef\u00e4hrdender Schimmelbildung; keine v\u00f6llige Mietzinsbefreiung, weil der mitvermietete Garten ben\u00fctzbar ist (LGZ Wien 9. 11. 2005, 38 R 173\/05f, MietSlg 57.149).\u00a0<\/li>\n<li>90%\u00a0Mietzinsminderung\u00a0bei Schimmelpilzerscheinungen in der gesamten Wohnung, wenn auf Grund geltender medizinischer Erkenntnisse eine Gesundheitsgef\u00e4hrdung f\u00fcr die Bewohner besteht; dies selbst dann, wenn die Mieterin weiterhin gezwungen ist, mit ihrer Familie diese gesundheitssch\u00e4digende Wohnung zu ben\u00fctzen (LGZ Wien 12. 11. 1997, 39 R 544\/97 g, MietSlg 49.122); auch eine g\u00e4nzliche Zinsminderung ist bei massivem Schimmelbefall denkbar (OGH 29. 3. 2004, 5 Ob 60\/04s).\u00a0<\/li>\n<li>Je nach Auma\u00df bis zu 100%\u00a0Mietzinsminderung\u00a0bei Schimmel mit Abbr\u00f6ckeln von Malerei und Verputz (LGZ Wien 11. 5. 2005, 39 R 78\/05 t, MietSlg 57.146).\u00a0<\/li>\n<li>20% Zinsminderung bei Brummger\u00e4uschen in einer Wohnung durch EDV-Ger\u00e4usche, da es sich nicht um solche L\u00e4rmbeeintr\u00e4chtigungen handelt, die in einer Gro\u00dfstadt zu erwarten sind (LGZ Wien 11. 3. 1992, 41 R 71\/92, MietSlg 44.164).\u00a0<\/li>\n<li>15%\u00a0Mietzinsminderung\u00a0\u00fcber den ganzen Zeitraum von viereinhalb Monaten, wenn der Mieter in diesem Zeitraum an 50 Tagen zu verschiedenen Zeiten durch Stampfen auf den Boden, systematische Klopf- und Trommelger\u00e4usche mit Einrichtungsgegenst\u00e4nden, F\u00fc\u00dfen und Schl\u00fcsseln, lauthalses Schreien, L\u00e4uten an der Wohnungst\u00fcr der Mieter, Herumschreien, Fenster- und T\u00fcrenzuschlagen im Vorhaus beeintr\u00e4chtigt war (LGZ Graz 30. 11. 2001, 3 R 265\/01i, MietSlg 53.144).\u00a0<\/li>\n<li>25%\u00a0Mietzinsminderung\u00a0sind bei L\u00e4rmbel\u00e4stigungen in der Regel die Obergrenze (LGZ Graz 30. 11. 2001, 3 R 265\/01i, MietSlg 53.144).<\/li>\n<li>5% Miezinsminderung, wenn dem Mieter seit l\u00e4ngerer Zeit das Betreten der verschmutzten und verwahrlosten allgemein zug\u00e4nglichen Teile des Hauses zugemutet wird (LGZ Wien 2. 8. 2000, 39 R 203\/00 t, MietSlg 52.145).\u00a0<\/li>\n<li>12%\u00a0Mietzinsminderung, wenn eine Raumtemperatur nur von 17 bis 18\u00b0 C erreicht werden kann (LGZ Wien 13. 4. 2005, 39 R 79\/05 i, MietSlg 57.145).\u00a0<\/li>\n<li>Zinsminderung von 10%, wenn eine Heizung im J\u00e4nner und Februar nur eine Raumtemperatur von 18\u00b0 C erm\u00f6glicht (LGZ Wien 2. 8. 2000, 39 R 203\/00 t, MietSlg 52.145; LGZ Wien 10. 3. 1992, 41 R 638\/91, MietSlg 44.163).\u00a0<\/li>\n<li>In der Regel 50%\u00a0Mietzinsminderung\u00a0bei defektem Anschluss f\u00fcr Hei\u00dfwasserspeicher und Waschmaschine, au\u00dfer bei Lebensgefahr (dann 100%) (LGZ Wien 6. 7. 1983, 41 R 415\/83, MietSlg 37.178).\u00a0<\/li>\n<li>10%\u00a0Mietzinsminderung\u00a0bei Blei im Trinkwasser (LGZ Wien 29. 10. 2003, 39 R 333\/03i, MietSlg 55.150).\u00a0<\/li>\n<li>Blei im Trinkwasser rechtfertigt nur in bestimmten F\u00e4llen eine Senkung des Mietzinses, wobei selbst in krassen F\u00e4llen ein g\u00e4nzlicher Entfall des Zinses, sohin eine Minderung um 100%, in der Regel ausscheidet; in der Regel rechtfertigt die Beeintr\u00e4chtigung durch Blei im Trinkwasser nie mehr als 25%\u00a0Mietzinsminderung\u00a0(OGH 17. 11. 2004, 9 Ob 34\/04x); diese Grunds\u00e4tze gelten auch bei Gesch\u00e4ftsr\u00e4umlichkeiten (7 Ob 155\/05b).\u00a0<\/li>\n<li>5%\u00a0Mietzinsminderung\u00a0bei L\u00e4rmbel\u00e4stigung durch Bauarbeiten am Nachbarsgrundst\u00fcck (OGH 22. 11. 2005, 1 Ob 177\/05v).\u00a0<\/li>\n<li>5%\u00a0Mietzinsminderung\u00a0bei L\u00e4rmbel\u00e4stigung durch Baurarbeiten \u00fcber einen achtmonatigen Zeitraum, wobei es nur sporadisch zu intensiven L\u00e4rmbel\u00e4stigungen gekommen ist (LGZ Wien 26. 1. 2005, 39 R 325\/04i, MietSlg 57.144).\u00a0<\/li>\n<li>6%\u00a0Mietzinsminderung, wenn eine falsch eingestellte mitvermietete Klimaanlage zu einer mangelnden K\u00fchlung im Dachgescho\u00df f\u00fchrt (LGZ Wien 13. 4. 2005, 39 R 79\/05i, MietSlg 57.145).<\/li>\n<li>\u00a05%\u00a0Mietzinsminderung, wenn der mitvermietete Wintergarten undicht ist (LGZ Wien 13. 4. 2005, 39 R 79\/05i, MietSlg 57.145).\u00a0<\/li>\n<li>2%\u00a0Mietzinsminderung\u00a0bei unebenem Parkett, zwar nicht sichtbar, wohl aber sp\u00fcrbar beim Gehen (LGZ Wien 13. 4. 2005, 39 R 79\/05i, MietSlg 57.145).\u00a0<\/li>\n<li>Keine\u00a0Mietzinsminderung, wenn zwar Sch\u00e4den vorhanden sind, diese aber zu keiner Beeintr\u00e4chtigung der Wohnungsnutzung f\u00fchren.<\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Schimmelnde W\u00e4nde, fehlende Wasserversorgung oder Baul\u00e4rm vor der Haust\u00fcre. Hat ein Mietobjekt\u00a0teilweise bis schwere M\u00e4ngel vorzuweisen und der Vermieter k\u00fcmmert sich trotz Kenntnisnahme nicht um die Beseitigung dieser M\u00e4ngel, dann d\u00fcrfen Mieter oftmals die Miete reduzieren.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":784,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[21,29,1,22],"tags":[200,198,196,197,199,201],"class_list":["post-779","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-haeuser","category-immobilie","category-blog","category-wohnungen","tag--1096-abgb","tag-1096-abgb","tag-mietzinsminderung","tag-mietzinsminderung-rueckwirkend","tag-mietzinsminderung-tabelle-oesterreich","tag-mietzinsreduktion-tabelle-oesterreich","cat-21-id","cat-29-id","cat-1-id","cat-22-id","has_thumb"],"acf":[],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v26.7 - https:\/\/yoast.com\/wordpress\/plugins\/seo\/ -->\n<title>So kann es zu einer Mietzinsminderung in \u00d6sterreich kommen<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Wann darf eine Miete in \u00d6sterreich vom Mieter reduziert werden? 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