Inhalte:
- Was genau ist ein Nutzwertgutachten?
- Wozu benötigt man ein Nutzwertgutachten?
- Für welche Liegenschaft kann man ein Nutzwertgutachten erstellen lassen?
- Was benötigt man zur Erstellung eines Nutzwertgutachtens?
- Diese Informationen beinhalten das Nutzwertgutachten
- Wer erstellt das Nutzwertgutachten?
Vielleicht haben Sie schon einmal den Begriff Nutzwertgutachten gehört, können aber nicht wirklich etwas damit anfangen? In diesem Beitrag erklären wir Ihnen was ein Nutzwertgutachten ist, und wozu es benötigt wird.
Was genau ist ein Nutzwertgutachten?
Das Nutzwertgutachten wird oft auch als Parifizierung bezeichnet. Es ist das Ergebnis der Nutzwertberechnung.
Berechnet wird hierbei das Verhältnis, des jeweiligen Eigentumsanteil eines Objektes zum gesamten Anteilen der Liegenschaft.
Wozu benötigt man ein Nutzwertgutachten?
Das Nutzwertgutachten ist zwingend notwendig, um einen Wohnungseigentumsvertrag zu erstellen und im Grundbuch den Eintrag der Wohneinheit(en) vorzunehmen.
Zudem kann ein Nutzwertgutachten auch die Grundlage für Aufteilungen von Liegenschaften mit mehr als nur einem Eigentumsanteil in der Zukunft sein. Zu denken ist hierbei z.B. an:
- Veräußerungen
- Schenkungen
- Erbschaften
- Umwandlung von % Eigentumsanteilen an einem Objekt (z.B. früher bei Zinshäusern üblich) zu Wohnungseigentumseinheiten
Für welche Liegenschaft kann man ein Nutzwertgutachten erstellen lassen?
Nutzwertgutachten können für eine ganze Reihe von Objekten erstellt werden, z.B.:
- Zinshaus
- Wohnhaus
- Doppelhaus
- Wohnhausanlage
- Bürohaus
- Mehrfamilienhaus
- Reihenhausanlage
- Garage und Parkhaus
Wichtig ist hierbei, dass ein Nutzwertgutachten nicht für einen einzelnen Teil einer größeren Liegenschaft erstellt werden kann, sondern stets nur für das gesamte Immobilienobjekt. So kann man also nicht den Nutzwert für eine einzelne Wohnung ermitteln – parifiziert wird also die komplette Liegenschaft.
Was benötigt man zur Erstellung eines Nutzwertgutachtens?
Selbstverständlich muss man dem Gutachten bestimmte Unterlagen und Dokumente zur Verfügung stellen, die ein Sachverständiger zur Berechnung des Nutzwertes benötigt. Hierzu gehören:
- Grundbuchauszug
- Gültige Baukonsenspläne (z.B. Ausführungspläne der Baufertigstellung)
- Einreichpläne bei Neubauten oder in Projektierung befindlicher Bauten
- Gültiger Baubescheid bzw. Baugenehmigung
Bei Altbauten steht man oft vor dem Problem, dass korrekte Bestandpläne und die behördliche Konsensangleichung nicht auffindbar sind. In diesem Falle braucht man zur Ermittlung des Nutzwertes eine neue Vermessung und die Erstellung neuer Bestandpläne. Zudem muss man einen Antrag auf nachträgliche Genehmigung bei der zuständigen Behörde einholen. Der Prozess ist in diesen Fällen dann natürlich wesentlich komplizierter und langwieriger und zugleich auch kostspieliger.
Diese Informationen beinhalten das Nutzwertgutachten
Ein professionell erstelltes Nutzwertgutachten ist umfangreich, detailliert und beinhaltet folgende Aspekte:
- Eine topografische Aufstellung und Auflistung der existenten Räumlichkeiten sowie eventueller Außenanlagen mit exakten Größen Angaben.
- Feststellung des gesamten Bestandes an Wohnungen und sonstigen Räumlichkeiten, wie z.B. Abstellplätze für Fahrzeuge, Stauraum zur Aufbewahrung verschiedener Objekte, Kellerräume, gemeinsam genutzte Einrichtungen.
- Festlegung der einzelnen Richtnutzwerte für Räume und Zubehörteile, Ermittlung der Zu- und Abschläge.
- Nutzwertberechnung der Wohnungeigentumsobjekte.
- Zusammenfassung von Gesamtnutzwert und Einzelnutzwerten.
Wer erstellt das Nutzwertgutachten?
Ein Nutzwertgutachten wird selbstverständlich nicht von jedermann erstellt, sondern man wendet sich an ein entsprechendes Sachverständigenbüro. Die Parifizierung erfolgt dann durch den Hochbau zuständige Ziviltechnikerinnen/Ziviltechniker oder durch Sachverständige für das Hochbau- oder Immobilienwesen.
Zunächst ermittelt der Sachverständige die Grundlagen. Dies umfasst eine Besichtigung vor Ort, Konsensüberprüfung, grundbücherliche Prüfung und Feststellung der Eigentumsfähigkeit der Objekte.
Als nächstes wird dann das eigentliche Gutachten erstellt, wobei es darauf ankommt, wofür diese benötigt wird. Prinzipiell gibt es zwei Optionen:
- Erstellung des Gutachten gemäß § 9 WEG 2002
Ermittlung der Nutzwerte für: die Grundbuchseintragung der Eigentumsanteile (Mindestanteile = Nutzwertanteile), das Stimmrecht bei Entscheidungen der WohnungseigentümerInnengemeinschaft (Verwaltung, etc.), die Aufteilung der Instandhaltungs- bzw. Betriebskosten einer Liegenschaft - Erstellung des Gutachten gemäß § 6 WEG 2002
Grundlage für: Kauf/Verkauf, Immobilienbewertungen, Gerichtsverfahren
