Inhalte:
- Gründe für Mietzinsminderung
- Vorgehensweise bei Mietzinsminderung
- Was wird bei der Mietzinsminderung gemindert?
- Wann ist eine Mietzinsminderung in Österreich kategorisch ausgeschlossen?
- Rückwirkende Mietzinsminderung
- Beispiele für Mietzinsreduktionen
Schimmelnde Wände, fehlende Wasserversorgung oder Baulärm vor der Haustüre. Hat ein Mietobjekt teilweise bis schwere Mängel vorzuweisen und der Vermieter kümmert sich trotz Kenntnisnahme nicht um die Beseitigung dieser Mängel, dann dürfen Mieter oftmals die Miete reduzieren. Die Zinsbefreiung kann auch dann eintreten, wenn der Mangel auf kein Verschulden des Vermieters zurückzuführen ist. Im Allgemeinen gelten bei der Mietzinsminderung bestimmte Voraussetzung, welche in diesem Artikel näher beschrieben werden.
Wichtig: Bei einer Mietzinsminderung gilt der Paragraph 1096 des allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches (abgb). Dieser besagt:
1096.(1) Vermieter und Verpächter sind verpflichtet, das Bestandstück auf eigene Kosten in brauchbarem Stande zu übergeben und zu erhalten und die Bestandinhaber in dem bedungenen Gebrauche oder Genusse nicht zu stören.
Ist das Bestandstück bei der Übergabe derart mangelhaft oder wird es während der Bestandzeit ohne Schuld des Bestandnehmers derart mangelhaft, daß es zu dem bedungenen Gebrauche nicht taugt, so ist der Bestandnehmer für die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Zinses befreit.
Auf diese Befreiung kann bei der Miete unbeweglicher Sachen im voraus nicht verzichtet werden.
Diese Rechtsvorschrift gilt bei sämtlichen abgeschlossenen Mietverträgen in Österreich. Zudem ist die Mietzinsminderung ein zwingendes Recht für jeden Mieter und somit kann der §1096 abgb in Verträgen rechtlich nicht ausgeschlossen werden.
Gründe für Mietzinsminderung
Gründe für eine eingeschränkte Brauchbarkeit eines Mietgegenstandes können unter anderem sein:
- Baulärm
- Sperre der Leitungen (Gas, Wasser, Elektro)
- Nicht Benutzbarkeit der Dusche
- Gesundheitsgefährdende Schimmelbildung
- Blei im Trinkwasser
- usw.
Weitere Beispiele bzw. Landesgerichtsentscheidungen für Mietzinsminderungen in Österreich finden Sie fortfolgend.
Wichtig: Der Mietzinsminderanspruch steht dem Mieter nur für die Dauer der Gebrauchsbeeinträchtigung zu. Dieser endet erst mit Behebung des Schadens.
Vorgehensweise bei Mietzinsminderung
Bevor man als Mieter von einem Mangel bzw. Beeinträchtigung des Mietgegenstandes ausgeht, sollte man bevor man sich selbst dazu entschließt die Miete zu verringern, den Vermieter kontaktieren. Wir empfehlen die Bekanntgabe mit einer angehängten Mängelliste, dem Vermieter schriftlich zukommen zu lassen. Darin müssen der exakte Grund und das Ausmaß der Zinsminderung enthalten sein.
Das Ausmaß der Unbrauchbarkeit – und damit das Ausmaß der Zinsbefreiung – ist nicht ohne weiters in jedem Fall eindeutig abschätzbar. Will sich ein Mieter dem Risiko einer Mietzins- und Räumungsklage nicht aussetzen, so sollte er den unveränderten Mietzins ausdrücklich unter Vorbehalt weiter bezahlen und seinerseits eine Klage gegen den Vermieter auf Rückzahlung (eines Teils) des Mietzinses einbringen. Dadurch kann der Mieter später nachweisen, dass die Gesamtmiete vorbehaltlich laut Vertrag bezahlt wurde und kann dann im Falle einer gesetzlichen Beeinträchtigung eine aliquote Mietrückzahlung geltend machen. Es ist anzuraten, sämtliche Ursachen der Mietzinsminderung detailliert zu protokollieren und dies zusätzlich mit Fotos zu dokumentieren. Eine genaue Dokumentation kann in einem späteren Gerichtsverfahren mehr als hilfreich sein.
Was wird bei der Mietzinsminderung gemindert?
Bei einer Mietzinsminderung werden sämtliche zu zahlende Kosten gemindert. Der Mietzins, Betriebskosten und die Heizkosten (inkl. Steuern).
Wann ist eine Mietzinsminderung in Österreich kategorisch ausgeschlossen?
Handelt es sich um unwesentliche Beeinträchtigungen bzw. waren die Beeinträchtigungen bei der Anmietung des Bestandsgegenstandes seitens des Mieters bekannt und wurden diese so akzeptiert, dann ist eine gesetzliche Mietzinsminderung ausgeschlossen.
Wurde die Beeinträchtigung vom Mieter verschuldet, ist dieser zur Behebung des Mangels verpflichtet oder lässt der Mieter keine Behebung der Beeinträchtigung seitens des Vermieter zu, dann ist die gesetzliche Mietzinsminderung in Österreich auch ausgeschlossen.
Rückwirkende Mietzinsminderung
Die Mietzinsminderung ist nur unter Umständen rückwirkend möglich:
- Hatte der Mieter zum Zeitpunkt des Mangels keine Kenntnis über sein Recht (Beweislast bei Mieter), dann kann eine Mietzinsminderung geltend gemacht werden.
- Im Mängelprotokoll wird ein Vorbehalt der Mietzinszahlung geltend gemacht und die Miete wird (aliquot) zurückgefordert.
Beispiele von Landesgerichtsentscheidungen für Mietzinsreduktionen in Österreich: (Quelle AK-Infoservice)
- 80% Zinsminderung, wenn das Mietobjekt längere Zeit ohne Wasser- und Stromversorgung ist; nicht jedoch eine 100%ige Zinsbefreiung, wenn der Mieter das Mietobjekt zur Einstellung von Möbeln und für öffentliche Besuche weiterhin benützt hat (LGZ Graz 2. 10. 1986, 3 R 241/86).
- 50% Mietzinsminderung für den Fall des Fehlens einer Wasserversorgung; das gilt nur für die Zeit der Gebrauchseinschränkung; war der Gebrauch des Mietobjektes an etwa sechs Tagen im Monat beeinträchtigt, bedeutet dies eine Zinsminderung von 10%, bezogen auf einen Monat (LGZ Graz 1. 6. 1995, 3 R 307/94, MietSlg 47.099; LGZ Wien 2. 8. 2000, 39 R 203/00t, MietSlg 52.145).
- 10% Mietzinsminderung bei Unbenützbarkeit der Dusche wegen Temparaturschwankungen, die sogar zu leichten Verbrennungen führen könnten (LGZ Wien 18. 2. 2003, 41 R 323/02g, MietSlg 55.148).
- 25% Mietzinsminderung bei Abschalten der Stromzuleitung zum E-Herd (LGZ Graz 31. 1. 1983, 3 R 25/83, MietSlg 35.177).
- 20% Mietzinsminderung bei Nichtbenützbarkeit der Dusche sowie einer Feuchtigkeits- und Schimmelbildung, die zu einer allergischen Reaktion des Mieters geführt hat (LGZ Wien 17. 7. 2001, 41 R 105/01x, MietSlg 53.146).
- 90% Mietzinsminderung bei gesundheitsgefährdender Schimmelbildung; keine völlige Mietzinsbefreiung, weil der mitvermietete Garten benützbar ist (LGZ Wien 9. 11. 2005, 38 R 173/05f, MietSlg 57.149).
- 90% Mietzinsminderung bei Schimmelpilzerscheinungen in der gesamten Wohnung, wenn auf Grund geltender medizinischer Erkenntnisse eine Gesundheitsgefährdung für die Bewohner besteht; dies selbst dann, wenn die Mieterin weiterhin gezwungen ist, mit ihrer Familie diese gesundheitsschädigende Wohnung zu benützen (LGZ Wien 12. 11. 1997, 39 R 544/97 g, MietSlg 49.122); auch eine gänzliche Zinsminderung ist bei massivem Schimmelbefall denkbar (OGH 29. 3. 2004, 5 Ob 60/04s).
- Je nach Aumaß bis zu 100% Mietzinsminderung bei Schimmel mit Abbröckeln von Malerei und Verputz (LGZ Wien 11. 5. 2005, 39 R 78/05 t, MietSlg 57.146).
- 20% Zinsminderung bei Brummgeräuschen in einer Wohnung durch EDV-Geräusche, da es sich nicht um solche Lärmbeeinträchtigungen handelt, die in einer Großstadt zu erwarten sind (LGZ Wien 11. 3. 1992, 41 R 71/92, MietSlg 44.164).
- 15% Mietzinsminderung über den ganzen Zeitraum von viereinhalb Monaten, wenn der Mieter in diesem Zeitraum an 50 Tagen zu verschiedenen Zeiten durch Stampfen auf den Boden, systematische Klopf- und Trommelgeräusche mit Einrichtungsgegenständen, Füßen und Schlüsseln, lauthalses Schreien, Läuten an der Wohnungstür der Mieter, Herumschreien, Fenster- und Türenzuschlagen im Vorhaus beeinträchtigt war (LGZ Graz 30. 11. 2001, 3 R 265/01i, MietSlg 53.144).
- 25% Mietzinsminderung sind bei Lärmbelästigungen in der Regel die Obergrenze (LGZ Graz 30. 11. 2001, 3 R 265/01i, MietSlg 53.144).
- 5% Miezinsminderung, wenn dem Mieter seit längerer Zeit das Betreten der verschmutzten und verwahrlosten allgemein zugänglichen Teile des Hauses zugemutet wird (LGZ Wien 2. 8. 2000, 39 R 203/00 t, MietSlg 52.145).
- 12% Mietzinsminderung, wenn eine Raumtemperatur nur von 17 bis 18° C erreicht werden kann (LGZ Wien 13. 4. 2005, 39 R 79/05 i, MietSlg 57.145).
- Zinsminderung von 10%, wenn eine Heizung im Jänner und Februar nur eine Raumtemperatur von 18° C ermöglicht (LGZ Wien 2. 8. 2000, 39 R 203/00 t, MietSlg 52.145; LGZ Wien 10. 3. 1992, 41 R 638/91, MietSlg 44.163).
- In der Regel 50% Mietzinsminderung bei defektem Anschluss für Heißwasserspeicher und Waschmaschine, außer bei Lebensgefahr (dann 100%) (LGZ Wien 6. 7. 1983, 41 R 415/83, MietSlg 37.178).
- 10% Mietzinsminderung bei Blei im Trinkwasser (LGZ Wien 29. 10. 2003, 39 R 333/03i, MietSlg 55.150).
- Blei im Trinkwasser rechtfertigt nur in bestimmten Fällen eine Senkung des Mietzinses, wobei selbst in krassen Fällen ein gänzlicher Entfall des Zinses, sohin eine Minderung um 100%, in der Regel ausscheidet; in der Regel rechtfertigt die Beeinträchtigung durch Blei im Trinkwasser nie mehr als 25% Mietzinsminderung (OGH 17. 11. 2004, 9 Ob 34/04x); diese Grundsätze gelten auch bei Geschäftsräumlichkeiten (7 Ob 155/05b).
- 5% Mietzinsminderung bei Lärmbelästigung durch Bauarbeiten am Nachbarsgrundstück (OGH 22. 11. 2005, 1 Ob 177/05v).
- 5% Mietzinsminderung bei Lärmbelästigung durch Baurarbeiten über einen achtmonatigen Zeitraum, wobei es nur sporadisch zu intensiven Lärmbelästigungen gekommen ist (LGZ Wien 26. 1. 2005, 39 R 325/04i, MietSlg 57.144).
- 6% Mietzinsminderung, wenn eine falsch eingestellte mitvermietete Klimaanlage zu einer mangelnden Kühlung im Dachgeschoß führt (LGZ Wien 13. 4. 2005, 39 R 79/05i, MietSlg 57.145).
- 5% Mietzinsminderung, wenn der mitvermietete Wintergarten undicht ist (LGZ Wien 13. 4. 2005, 39 R 79/05i, MietSlg 57.145).
- 2% Mietzinsminderung bei unebenem Parkett, zwar nicht sichtbar, wohl aber spürbar beim Gehen (LGZ Wien 13. 4. 2005, 39 R 79/05i, MietSlg 57.145).
- Keine Mietzinsminderung, wenn zwar Schäden vorhanden sind, diese aber zu keiner Beeinträchtigung der Wohnungsnutzung führen.
