Inhalte:
- Darf ein Vermieter den Mieter kündigen?
- Eigentümerwechsel Mietvertrag Österreich
- Darf der Vermieter den Mietzins erhöhen?
- Darf der Vermieter die Wohnung besichtigen?
- Darf ein Vermieter einen Zweitschlüssel der Wohnung besitzen?
- Was tun, wenn der Mieter eine Besichtigung ablehnt?
Wird eine Wohnung vermietet, dann gehen Vermieter und Mieter einen befristeten oder auch unbefristeten Mietvertrag ein. Der Vermieter gilt juristisch als Eigentümer, der Mieter als Besitzer der Wohnung. Welche Rechte und Pflichten Vermieter bzw. Mieter haben, wird in diesem Artikel genauestens unter die Lupe genommen.
Darf ein Vermieter den Mieter kündigen?
Gemäß Mietrechtsgesetz darf ein Vermieter den Mieter nicht unbegründet kündigen. Ein Vermieter kann den vereinbarten Mietvertrag gesetzlich nur unter folgenden Voraussetzungen auflösen:
- Wird die Wohnung vom Mieter nicht genutzt.
- Untervermietung des Mietgegenstandes ohne Zustimmung des Vermieters.
- Tod des Mieters und Fehlen einer eintrittsberechtigten Person.
- Untervermietung durch ein unverhältnismäßig hohes Entgelt.
- Bei erheblich nachteiligem Gebrauch des Mietgegenstandes: Bei starker Vernachlässigung des Mietgegenstandes; durch grob ungehöriges Verhalten gegenüber den anderen Wohnungseigentümern; bei strafbaren Handlungen gegenüber anderen Wohnungseigentümern des Hauses bzw. des Vermieters.
- Bei Nichtbezahlung des Mietzinses: Der Mieter muss mindestens 8 Tage mit der Mietzahlung im Rückstand sein. Wird die Miete bis zum Ende der Gerichtsverhandlung in erster Instanz bezahlt, dann ist eine Kündigung noch abzuweisen, wenn dem Mieter kein grobes Verschulden wegen Nichtbezahlung der Miete trifft.
- Bei Eigenbedarf-Anmeldung des Vermieters: Ein Kündigungsgrund liegt erst vor, wenn die Wohnung dringend für den Vermieter selbst oder seine Kinder und Enkel benötigt werden. Dieser Umstand muss vom Gericht geprüft werden und ist in Österreich nur sehr schwer durchzusetzen.
- Liegt eine baubehördliche Bewilligung zum Abbruch des gesamten Gebäudes vor, dann kann der Vermieter den Mieter kündigen, muss diesem aber eine Ersatzwohnung beschaffen.
- Wird eine Wohnung der Kategorie D vermietet und weigert sich der Mieter eine Standardanhebung auf Kategorie C vom Vermieter durchzuführen, dann kann dies ebenfalls ein Kündigungsgrund bedeuten. Der Vermieter muss dem Mieter eine Ersatzwohnung beschaffen.
Anhand der oben angeführten Kündigungsgründe für Wohnungen die in das Mietrechtsgesetz fallen, ist ersichtlich, dass beim Mietrecht für Vermieter es nur sehr schwer ist einen Mieter zu kündigen.
Eigentümerwechsel Mietvertrag Österreich
Bei Mietern herrscht oft Ungewissheit, wenn der Eigentümer die Wohnung verkauft. Muss man bei einem Eigentümerwechsel als Mieter ausziehen?
Unterliegt die Wohnung dem Mietrechtsgesetz dann kann man als Mieter auch bei einem Eigentümerwechsel in der Wohnung bleiben (Kauf bricht Miete nicht). Ein Mietvertrag kann nicht plötzlich aufgelöst werden. Der Vertrag endet frühestens mit Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietdauer.
Fällt ein Mietvertrag nicht in das Mietrechtsgesetz (z.B Miete von Ein- bzw. Zweifamilienhäuser) dann können bei einem Mietrecht für Vermieter andere Kündigungsvereinbarungen getroffen werden.
Darf der Vermieter den Mietzins erhöhen?
Der Vermieter darf nicht einfach über Nacht die Miete erhöhen. Er kann jedoch im Mietvertrag den Mietzins mit einer Wertsicherungsklausel behaften. Durch diese Klausel wird der Hauptmietzins an die Inflation gekoppelt und kann je nach Veränderung des Verbraucherpreisindexes nach oben oder nach unten angepasst werden. Im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes kann die Anpassung bis auf die letzten drei Jahre rückwirkend geltend gemacht werden.
Darf der Vermieter die Wohnung besichtigen?
Beim Mietrecht für Vermieter darf ein Vermieter regelmäßig sogenannte Kontrollbesuche in der Wohnung machen. Unter “regelmäßig” ist eine Zeitspanne von ein paar Jahren zu verstehen, denn der Vermieter darf sich auf keinen Fall wöchentlich oder monatlich die Wohnung ansehen. Diese Kontrollbesuche müssen nach Voranmeldung (ein bis zwei Wochen vor Besichtigung) und unter Vorgabe eines Grundes vereinbart werden. Ein solcher Grund kann beispielsweise die Reparatur eines Schadens in der Wohnung sein. Handelt es sich bei dem Kontrolltermin nicht um Gefahr in Verzug, dann kann der Mieter auch den genannten Termin ausschlagen und einen anderen Besichtigungstermin vorschlagen. Der Vermieter darf bei der Begehung auf keinen Fall ohne Zustimmung des Mieters Fotos in der Wohnung machen. Außer es handelt sich um die Protokollierung eines Schadens.
Darf ein Vermieter einen Zweitschlüssel der Wohnung besitzen?
In der Regel darf ein Vermieter keinen Zweitschlüssel besitzen, denn ein Vermieter hat rechtlich keinen Anspruch darauf einen Wohnungsschlüssel zu besitzen. Ein Mieter kann jederzeit das Türschloss austauschen. Der alte Zylinder muss bei Auszug der Wohnung wieder eingebaut werden.
Was tun, wenn der Mieter eine Besichtigung ablehnt?
Möchte der Vermieter den Mietgegenstand (berechtigterweise) besichtigen und der Mieter vermeidet eine Begehung, dann bleibt dem Vermieter nur den Rechtsweg zu bestreiten. Dabei kann ein Antrag auf Duldung eingereicht werden. Bei Gefahr in Verzug kann der Vermieter das Türschloss von einem Schlüsseldienst aufsperren lassen und dabei muss der Mieter die Unkosten tragen.
