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Egal ob Verkauf, Erbfall oder Scheidung – häufig stellt sich die Frage, wie bewertet man eine Immobilie richtig? Wieviel ist mein Haus Wert? Wieviel ist meine Wohnung wert? Bei der Berechnung vom Immobilienwert gibt, es je nach Immobilienkategorie verschiedene Ansätze. Wir zeigen Ihnen worauf es ankommt. Bei Immobilien wird vorab der Verkehrswert (Marktwert) ermittelt. Das ist jener Wert, der üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für eine Sache bezahlt wird. Der Verkehrswert ist immer stichtagsbezogen und gibt die Marktverhältnisse zum Bewertungsstichtag wider. In der Bewertungslehre werden zur Ermittlung des Marktpreises drei Verfahren angewendet.
Die Bewertungsverfahren
Setzt man den Preis seiner Immobilie zu hoch an, kann einem passieren keinen Abnehmer zu finden und die Immobilie gar nicht auf dem Immobilienmarkt veräußern zu können. Der Verkauf kann sich hierbei monatelang hinziehen und schlussendlich wird das Objekt unter dem Wert verkauft. Beim Immobilienwert berechnen, greift man immer auf folgende drei Verfahren zurück:
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
Um den Wert der Immobilie zu ermitteln, muss zunächst geklärt werden, um welche Art von Immobilie es sich handelt, bevor mit der Wertermittlung begonnen werden kann.
Vergleichswertverfahren
Speziell bei Immobilienschätzung von Wohnungen und Grundstücken bietet sich dieses Verfahren an. Als Grundlage gelten die in der Vergangenheit im Umkreis gezahlten Kaufpreise. Wird der Wert einer Wohnung geschätzt, nimmt man dabei Zu- und Abschläge bzw. Wertanpassungen vor. Bei der Berechnung des Grundstückswertes wird auf diverse Bodenrichtwertkarten und vergleichbare verkaufte Grundstücke zurückgegriffen. Zum Vergleich werden immer Objekte in der gleichen Region, mit ähnlicher Größe und Ausstattung herangezogen. Weitere Parameter wie Infrastruktur und Zustand spielen bei der Berechnung eine wesentliche Rolle. Bei der Bewertung zählen also beispielsweise die Grundstücksgröße, das Baujahr, Baubeschreibung, Außenanlagen, Lage, Infrastruktur, aber auch andere Informationen wie etwa Nachbarschaft, Einkommens- und Altersverteilung. Wurden bei einem alten Gebäude kaum wertsteigernde oder werterhaltende Maßnahmen durchgeführt oder befinden sich nur wenige Ersparnisse im Rücklagenfond, schlägt sich das negativ auf den Verkehrswert der Immobilie nieder. Besondere Ausstattungsmerkmale wie etwa Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen der letzten Jahre schlagen dagegen positiv zu Buche. Beispiele: eine neue Heizungsanlage, Dach, Fassade, Fenster oder Bad- bzw. Kücheneinrichtung. Schwierig ist es den Immobilienwert zu berechnen, wenn keine Vergleichsobjekte zu finden sind. Hierbei sind profunde Marktkenntnisse von eminenter Wichtigkeit.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird angewandt, wenn Rendite und nicht Eigennutzung im Vordergrund steht, etwa bei Mehrfamilienhäusern, Anlagewohnungen und Gewerbeimmobilien. Zwei Komponenten sind bei der Bewertung maßgebend: der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen. In die Berechnung fließt die nachhaltig zu erwirtschaftende Jahresnettokaltmiete ein. Der Wert einer Immobilie kann durch Kapitalisierung des Nettoertrags festgelegt werden. Der Nettoertrag entspricht dabei der erzielbaren Jahresmiete, der um die Bewirtschaftungskosten (dies sind: Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis sowie nicht umlagefähige Betriebskosten) vermindert wird.
Der Reinertrag wird nochmals um den Liegenschaftszinssatz des Grundes und Bodens gekürzt. Das Ergebnis ist mit einem individuellen Vervielfältiger zu multiplizieren. Der Bodenwert wird nach mehreren Parametern ermittelt und zum Gebäudewert addiert. Das Ergebnis ist der Ertragswert des Grundstücks.
Sachwertverfahren
Soweit es keine Vergleichsgrundstücke gibt oder übliche Mieten nicht ermittelt werden können, greift das Sachwertverfahren. Dabei werden der Wert des Bodens (Vergleichswertverfahren) und der Wert der baulichen Anlagen getrennt ermittelt. Die Herstellungskosten des Gebäudes werden unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderung neu kalkuliert.
Bei selbst genutzten Immobilien ist der Sachwert der für die Beleihung üblicherweise maßgebende Wert. Bei den Herstellungskosten berücksichtigen Immobilienexperten den jeweiligen Standard der Bauweise, ob diese eher einfach oder hochwertig ist. Wie gut die baulichen Anlagen in Schuss sind und wie viel ein Neubau kosten würde, beurteilt ein Experte im Sachwertverfahren.
Den Immobilienwert zu berechnen bedarf viel Erfahrung und Fingerspitzengefühl, da es bei der Wertermittlung um viel Geld geht. Beispielweise unterliegen Grundstückspreise oder auch Quadratmeterpreise bei Wohnungen in Österreich großen Schwankungen. Dabei sollte man nach der hedonischen Methode gehen, um den exakten Wert der Immobilie zu berechnen.
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