Bauträgervertragsgesetz – Absicherung mit Ratenplan

Inhalte:

• Allgemeines zum Bauträgervertragsgesetz
• Zahlung nach Ratenplan
• Tabelle der zulässigen Ratenfälligkeiten

Das sogenannte Bauträgervertragsgesetz (BTVG) dient dazu, den Käufer von Wohn- und Geschäftsräumlichkeiten in einem neu zu errichtenden Gebäude, oder einem umfassend zu sanierenden Objekt vor dem eventuellen Verlust, der im Vorfeld geleisteten Anzahlung zu schützen, sollte der Bauträger während der Bau- oder Sanierungsphase in finanzielle Schwierigkeiten geraten.

Das BTVG bietet mehrere Optionen, um die geleisteten Vorauszahlungen abzusichern. Das am häufigsten verwendeten Modell der Absicherung ist die Zahlung nach Ratenplan, welche wir im Folgenden näher analysieren und erklären.

Allgemeines zum Bauträgervertragsgesetz

Unter Bauträgervertrag versteht man einen Vertrag zwischen einem Bauträger und einem Erwerber (Käufer) über den Erwerb des

• Eigentums (z.B. Kauf von einem Einfamilienhaus, Reihenhaus)
• Wohnungseigentumes
• Baurechts
• Bestandrechtes (Miete, Pacht)
• sonstigen Nutzungsrechtes einschließlich Leasings an Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräumen

Allerdings gilt dies nur für Objekte, die erst errichtet oder grundlegend saniert werden. Somit fallen Verträge über bereits bestehende Objekte nicht darunter. Lediglich im Falle umfangreicher Sanierungen, die den Kauf in einem dem Rohbau vergleichbaren Zustand beinhalten und im Falle, dass die Kosten der Sanierung die Hälfte der Neubaukosten betragen, gilt das BTVG.

Der Bauträger kann eine natürliche oder juristische Person sein, ein gemeinnütziger oder normaler Bauträger. Ebenso ist nicht wichtig, ob der Bauträger seine Tätigkeit als Gewerbe nachgeht oder es sich um einen einmaligen, privaten Verkauf handelt.

Das BTVG dient dazu, die geleisteten Vorauszahlungen gesetzlich abzusichern. Eine der an der häufigsten verwendeten Art der Absicherung ist das Anlegen eines Ratenplans, wobei prinzipiell zwei Optionen zur Auswahl stehen.

Zahlung nach Ratenplan – die häufigste Absicherungsform im Rahmen des BTVG

Die Vertragsparteien können im Wesentlichen zwischen Ratenplan A und Ratenplan B frei wählen. Hierbei bietet Ratenplan A für den Bauträger zu Anfang des Projektes etwas günstigere Konditionen, da die Auszahlbarkeit der Kaufpreisraten rascher gewährleistet ist.

Wird Ratenplan B gewählt, so ist dieser langsamer und bietet eine bessere Sicherung für den Erwerber.

Sollte der Erwerber das Objekt kaufen, um einen akuten Wohnbedarf für sich selbst oder einen Angehörigen zu befriedigen, so darf Ratenplan A nur dann gewählt werden, wenn eine Zusatzabsicherung in Form einer Bankgarantie oder Versicherung zur Verfügung gestellt wird. Diese muss eine Mindesthöhe von 10 % des Kaufpreises haben.

Sollte es zu keiner Einigung der Vertragspartner kommen, so muss Ratenplan B gewählt werden, der den Erwerber besser absichert.

Tabelle der zulässigen Ratenfälligkeiten gemäß Ratenplan A und Ratenplan B:

Die vorangegangene Tabelle gilt für Neubauten. Bei durchgreifenden Sanierungsmaßnahmen an einer Bestandsimmobilie gilt der gesetzliche Ratenplan nicht zu 100%, da das Objekt bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses einen wesentlich höheren Wert aufweist, als ein zu bebauendes Grundstück.

Gemäß § 10 Abs 4 BTVG ist allerdings vorgesehen, dass das Ratenplanmodell auf durchgreifende Erneuerungen von Altbauten sinngemäß anzuwenden ist. Eine konkrete Option mit Regelprozentsätzen wie bei Neubauten gibt es jedoch nicht. Eine gute Lösung kann das Hinzuziehen eines Sachverständigen sein, der einen individuellen Ratenplan entwickeln kann. Allerdings müssen sich beide Vertragsparteien einvernehmlich darauf einigen.