Inhalte:
- Wohnungsverkauf Steuern
- Unterscheidung Verkaufsgewinn / Verkaufserlös
- Wo finde ich das Kaufdatum?
- Eigentumswohnung steuerfrei verkaufen
Sie möchten Ihre private Eigentumswohnung verkaufen und sind sich selbst nicht im Klaren, wieviele Steuern Sie beim Wohnungsverkauf bezahlen müssen? Steuerberater oder Notare kosten Geld, das Sie momentan nicht haben oder lieber in andere Dinge investieren. Wir klären Sie über Steuern beim Wohnungsverkauf auf.
Wohnungsverkauf Steuern
Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken unterliegen seit dem 01.04.2012 der Einkommensteuerpflicht. Immobilienbesitzer die früher ihre Eigentumswohnung verkauft haben kennen wahrscheinlich noch die Spekulationssteuer. Hatte man damals eine Immobilie 10 Jahre in seinem Besitz war die Veräußerung steuerfrei. Die Spekulationssteuer wurde mit 01.04.2012 abgeschafft und durch die Immobilienertragsteuer ersetzt.
Anzumerken ist, dass bei Schenkungen und Erbschaften grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer anfällt, da diese nur entgeltliche Erwerbs- bzw. Veräußerungsvorgänge erfasst.
Als Grundstücke gelten in Österreich Gebäude (inkl. Eigentumswohnungen), Grund und Boden sowie grundstücksgleiche Rechte wie beispielsweise Baurechte.
Wichtig zu merken: Will man seine Eigentumswohnung verkaufen wird diese steuerlich als „Grundstück“ bezeichnet.
Bei Grundstücken unterscheidet man zwischen „Alt-Grundstücke“ und „Neu-Grundstücke“. Diese Begriffe trennt ein ganz wichtiger Stichtag nämlich der 31.03.2002. Wird eine Eigentumswohnung vor dem 01.04.2002 gekauft spricht man von einem „Alt-Grundstück“. Nach dem 31.03.2002 handelt es sich um ein „Neu-Grundstück“.
Wurde eine Eigentumswohnung, welche man verkaufen möchte vor dem 01.04.2002 angeschafft ist die 10-jährige Spekulationsfrist abgelaufen und diese wird dann mit einem effektiven Steuersatz von 4,2 Prozent vom Veräußerungserlös belastet.
Wurde die Eigentumswohnung nach dem 31.03.2002 angeschafft unterliegt diese einem effektiven Steuersatz von 30 Prozent, der auf den Veräußerungsgewinn berechnet wird.
Unterscheidung Verkaufsgewinn / Verkaufserlös
Verkaufsgewinn: Differenz des Verkaufserlöses zu den damaligen entgeltlichen Anschaffungskosten
Wichtig: Belege über Kaufspesen, beispielsweise größere Umbauarbeiten sollten Sie immer aufheben. Man kann größere Umbauarbeiten oder Erneuerung vom Gewinn abziehen und sich Steuern sparen. Hierbei ist es wichtig die Belege aufzubewahren.
Verkaufserlös: Ist die gesamte Summe, die man für den Verkauf der Eigentumswohnung bekommt
Wo finde ich das Kaufdatum?
Nun kennt man den Unterschied zwischen Neu- und Altgrundstücken und weiß die zugehörigen Steuersätze, kann sich aber nicht mehr daran erinnern, zu welchem Datum die Eigentumswohnung gekauft wurde.
Das Kaufdatum findet man entweder im Kaufvertrag oder im Grundbuchsauszug. Beides bekommt man gegen eine Gebühr am zuständigen Bezirksgericht ausgehändigt.
Eigentumswohnung steuerfrei verkaufen
Die private Eigentumswohnung kann man auch steuerfrei verkaufen,
WENN:
…die Immobilie vom Eigentümer in den letzten 10 Jahren mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt. Das bedeutet man wohnt beispielsweise in den ersten 5 Jahren durchgehend in der Eigentumswohnung und hat diese dann 5 Jahre lang vermietet. Der Verkauf ist dann steuerfrei und es ist keine Immobilienertragsteuer zu zahlen.
…die Wohnung vom Eigentümer in den letzten 2 Jahren durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Diese 2 Jahre müssen unmittelbar vor dem Verkauf liegen dann ist ebenfalls keine Immobilienertragsteuer zu bezahlen.
Die Steuersätze in Österreich sind sehr komplex. Es ist jedem Eigentümer beim Wohnungsverkauf bei den Steuern zu raten, sich mit der Immobilienertragsteuer auseinanderzusetzen und sich gegebenenfalls Hilfe von einem Experten wie Steuerberater, Notar oder Immobilienexperten zu holen.
