Inhalte:
- Was ist ein Wohnrecht?
- Beendigung des Wohnrechts
- Wohnrecht Österreich Rechte und Pflichten
- Wohnrecht Berechnung
- Wann erlischt ein Wohnrecht?
- Kann man ein Wohnrecht vererben?
Oftmals wollen Eigentümer bei Übertragungen von Immobilien, sei es durch Schenkungen oder Veräußerungen, sich ein befristetes oder dauerhaftes Wohnrecht grundbücherlich zusichern. Dabei können in Österreich verschiedene Wohnrechtsvereinbarungen getroffen werden. Doch was ist ein Wohnrecht überhaupt? Wer bezahlt beim Wohnrecht die Betriebskosten? Wie wird das Wohnrecht bewertet? Hier finden Sie alle Antworten zum Wohnrecht in Österreich.
Was ist ein Wohnrecht?
Das Wohnrecht ist eine persönliche Dienstbarkeit (Servitut) und kann gemäß §521 Abgb im Grundbuch eingetragen werden. Es ist zu empfehlen diese Dienstbarkeit in das Grundbuch zu intabulieren, denn nur dann wirkt es auch mit Sicherheit gegenüber einem nachfolgenden Eigentümer. Beim Wohnrecht darf der Berechtigte einen Teil eines Gebäudes oder das gesamte Gebäude für Wohnzwecke verwenden.
Ein Wohnrecht muss nicht immer unentgeltlich sein, es kann auch gegen Bezahlung eines Entgeltes (z.B. Betriebskosten) eingeräumt werden. Regelungen über die Kostenteilung sollten immer schriftlich festgehalten werden. Wird keine genaue Vereinbarung getroffen, dann muss der Eigentümer der Immobilie für den Großteil der Kosten aufkommen und den Zustand des Gebäudes erhalten, welcher bei Vertragsvereinbarung vorherrschte. In der Regel trägt der Wohnberechtigte die Kosten für die Instandhaltung. Für größere Erhaltungskosten oder Sanierungen muss der Besitzer aufkommen.
Das Recht endet je nach Vertragsvereinbarung, entweder mit dem Tod des Berechtigten oder nach Ablauf einer vereinbarten Zeit. Zudem kann das Wohnrecht in Österreich entweder als Gebrauchsrecht oder als Fruchtgenussrecht vereinbart werden. Beim Gebrauchsrecht darf nur der Berechtigte die Immobilie nutzen. Hingegen beim Fruchtgenussrecht, darf der Berechtigte die Immobilie auch vermieten.
Beendigung des Wohnrechts
Das Wohnrecht erlischt erst, wenn der Berechtigte darauf verzichtet bzw. spätestens mit dem Tod. Der Vertrag über die Einräumung des Wohnrechts kann aber auch, wenn nichts Konkretes darüber vereinbart ist, einseitig aus wichtigen Gründen vorzeitig aufgelöst werden. Beispielsweise, wenn es für einen Vertragspartner nicht mehr zumutbar ist, das Verhältnis aufrecht zu halten. Dies gilt nur bei gewichtigen Gründen. Unregelmäßige Zahlungsrückstände sind bei geringem Einkommen des Berechtigten kein Grund, der zu einer einseitigen Auflösung rechtlich berechtigt. Eine vorzeitige Auflösung bedarf keiner Fristsetzung. Die Einbringung einer Räumungsklage ist als Auflösungserklärung anzusehen.
Wohnrecht Österreich Rechte und Pflichten
Beim Wohnrecht in Österreich gelten folgende Rechte und Pflichten die vom Berechtigten und eingehalten werden müssen:
- Nutzungsrecht: Der Wohnrecht Berechtigte darf durch das Nutzungsrecht, Gebäude(teile) und Einrichtungen bewohnen bzw. nutzen. Das Nutzungsrecht gilt auch für Parkplätze, Garagen, Heizungsanlagen, Keller, Dachboden usw. soweit vertraglich nichts anderes vereinbart wurde.
- Aufnahmerecht: Der Wohnungsgebrauchsberechtigte darf den Ehegatten, Lebensgefährten oder nahen Verwandten, allenfalls eine Pflegeperson, bei sich in der Wohnung aufnehmen.
Andere Regelungen müssen gesondert zur Vereinbarung zum Wohnrecht getroffen werden.
Wohnrecht Berechnung
Die Bewertung des Wohnrechts erfolgt über den Jahresmietertrag. In der Regel wird ein fiktiver Jahresmietertrag ermittelt und dieser wird kapitalisiert. Es empfiehlt sich eine etwas höhere Miete anzusetzen, da das Wohnungsrecht dem Berechtigten einen höheren Schutz als ein Mietvertrag bietet, weil es Kündigung und künftige Mieterhöhungen ausschließt. Wird eine geringe Miete bezahlt, so ist deren Barwert vom Barwert des Nutzungsrechts abzuziehen oder diese sofort bei der Ermittlung des fiktiven Mietertrags zu berücksichtigen. Sind die Betriebskosten den Berechtigten vom Liegenschaftseigentümer zu tragen, so sind diese bei der Barwertberechnung zusätzlich zum fiktiven Jahresmietertrag zu berücksichtigen. Dieser errechnete Wert wird mit dem Wert der Lebenserwartung der betreffenden Person multipliziert. Einfamilienhäuser können durch solche Rechte, wie das Wohnrecht, zur Gänze unverkäuflich werden.
Fragen und Antworten
Das Wohnrecht erlischt bei Nichtausübung nicht gleich automatisch. Erst wenn der Berechtigte das Wohnrecht länger als 30 Jahre nicht ausübt, dann geht dieses Recht verloren und kann aus dem Grundbuch intabuliert werden.
Kann man ein Wohnrecht vererben?
Das Wohnrecht kann nicht vererbt werden. Es endet mit Tod des Berechtigten bzw. nach Ablauf einer vereinbarten Zeit. Die Dienstbarkeit kann einvernehmlich oder einseitig durch berechtigte Personen beendet werden.
