Inhalte:
- Was ist ein Mietkauf?
- Wie kann ich eine Immobilie mit Mietkauf erwerben
- Miete auf Kaufpreis anrechnen?
- Mietkauf – Kauf/Verkauf
- Fragen und Antworten
Aktuell sind die Zinsen auf einem Rekordtief und ein Immobilienkauf erscheint als ein kluges Investment. In dieser Phase überlegen sich viele das Geld in eine Wohnimmobilie zu stecken anstatt es monatlich für Miete auszugeben. Immer öfter ist von der Möglichkeit des Mietkaufs zu lesen. Doch was ist ein Mietkauf überhaupt? Wir informieren Sie, was ein Mietkauf in Österreich ist und ob es sich lohnt, eine Wohnung in Form von Mietkauf zu erwerben.
Salopp ausgedrückt ist der Mietkauf eine Möglichkeit eine Immobilie käuflich zu erwerben. Beim Mietkauf geht man ein Mietverhältnis mit späterer Kaufoption ein. Der Mieter hat nach einer festgelegten Zeit das Recht, die angemietete Wohnung zu kaufen.
Wie kann ich eine Immobilie mit Mietkauf erwerben
Mietkauf-Wohnungen werden in den meisten Fällen von Wohnbaugenossenschaften angeboten und deshalb kann diese Form des Immobilienkaufs in der Regel nicht jeder in Anspruch nehmen. Denn um eine geförderte Wohnung überhaupt zu bekommen, müssen einige Anforderungen erfüllt werden:
- Volljährigkeit
- Immobilie muss als Hauptwohnsitz genutzt werden
- Einkommen nicht höher als knapp € 3.000,- für einen Einpersonenhaushalt
- Nachweis des dringenden Wohnbedarfs
- Mieter einer Wohnung, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet wurde, erwirbt unter gesetzlich festgelegten Voraussetzungen frühestens nach Ablauf einer 10 jährigen Nutzungsdauer das Recht auf Übertragung in das Wohnungseigentum. Um eine Wohnung später zu erwerben, darf eine Wohnung maximal 15 Jahre gemietet werden
- Sämtliche Verpflichtungen müssen mit übernommen werden, wie beispielsweise ausstehende Darlehen und die Wohnungsförderung muss noch aufrecht sein
- Bei Übergabe der Wohnung hat man einen Finanzierungsbeitrag von € 60,- pro Quadratmeter zu bezahlen
Wurde das Mietverhältnis mit späterer Kaufoption abgeschlossen und ist bereits mindestens die 10 Jährige Frist abgelaufen, kann der Wohnungsmieter die Wohnung zu einem marktüblichen Kaufpreis erwerben. Dieser Preis richtet sich nach den aktuellen Preisen (nach den abgelaufenen 10 Jahren) bzw. des Stichtags an dem der Kaufantrag gestellt wurde. Der Vermieter (Genossenschaft) muss nicht sofort bei Mietvertragsunterfertigung einen Kaufpreis nennen, sondern erst nach Ablauf der 10 Jährigen Frist, wenn sich der Mieter zu einem Kauf entschließt. Der Angebotspreis muss innerhalb von 3 Monaten nach Antragsstellung des Mieters von der Wohnbaugenossenschaft genannt werden und kann angefochten werden, wenn er über dem Marktpreis für freifinanzierte Immobilien liegt.
Miete auf Kaufpreis anrechnen?
Der klassische Mietkauf ist ein Mietverhältnis mit späterer Kaufoption. Die bereits bezahlte Miete wird nicht vom Kaufpreis abgezogen. Ein Mietkauf hilft Menschen, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht über die finanziellen Mittel verfügen, eine Immobilie zu kaufen. Die Immobilie wird angemietet und kann dann zu einem späteren Zeitpunkt zu einem marktüblichen Kaufpreis gekauft werden. Wird vom Mieter kein Antrag für einen Kauf der Wohnung ab 10 Jahren bzw. innerhalb von 15 Jahren gestellt und seitens der Genossenschaft kein Angebot unterbreitet, so verbleibt der Vertrag als Mietverhältnis aufrecht.
Mietkauf – Kauf/Verkauf
Kauft der Mieter die Wohnung und will sie dann im Anschluss selbst wieder verkaufen, dann darf sich die Wohnbaugenossenschaft die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Verkehrswert (jener Wert, der üblicherweise für eine Sache im redlichen Geschäftsverkehr bezahlt wird) einbehalten. Im Klartext: Kauft man die Wohnung zum Preis X von der Genossenschaft und verkauft diese dann anschließend gewinnbringend weiter, so steht der dadurch erzielte Gewinn der Genossenschaft zu.
Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass ein Mietkauf für Personen geeignet ist, welche zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht über die nötigen finanziellen Mittel verfügen, ein Wohnungseigentumsobjekt zu erwerben. Der Mieter hat nach 10 Jahren die Möglichkeit die Immobilie zu kaufen. Der bereits bezahlte Mietzins wird vom angebotenen Kaufpreis nicht abgezogen.
Fragen und Antworten
Wann und wie lange kann ein späterer Folgemieter die Kaufoption ausüben?
Voraussetzung ist, dass der Nachmieter sein Objekt selbst seit mindestens 10 Jahren als Hauptwohnsitz genutzt hat. Nach Ablauf dieser Mietdauer steht ihm selbst der Anspruch zur Ausübung der Kaufoption zu. Der Mieter hat die Möglichkeit die Kaufoption bis spätestens 15 Jahre zu ziehen.
Welche Schritte folgen auf die Antragstellung des Mieters?
Nach Einbringung des Antrags vom Mieter, muss die gemeinnützige Bauvereinigung dem Mieter ein schriftliches, rechtsverbindliches Kaufanbot für den Wohnungseigentumserwerb innerhalb einer Frist von 3 Monaten vorzeigen. Geschieht das nicht, kann die Frist einmal um 3 Monate verlängert werden. Ansonsten wird der Kaufpreis vom Gericht ermittelt.
Wie wird der Verkaufspreis ermittelt?
Der Preis für den Wohnungserwerb wird auf Grundlage des Verkehrswertes ermittelt. Er kann im Vergleichswertverfahren mit der Berücksichtigung einer sachgerechten Restnutzungsdauer und Wertsicherung errechnet werden.
Der gebotene Kaufpreis bei meinem Mietkauf ist viel zu teuer, was tun?
Der angebotene Preis im Kaufanbot, kann vom Mieter in Form eines Antrags um Überprüfung beim zuständigen Bezirksgericht angefochten werden. Kommt das Gericht gemäß § 23 WGG zu dem Entschluss, der Preis entspricht nicht dem ortsüblichen Verkehrswert, dann legt das zuständige Gericht einen Verkaufspreis fest.
Welche Möglichkeiten hat ein Mieter nach Ablauf der Kaufoption?
Der Mieter behält sich auch nach Nichtausübung der Kaufoption ein Vorkaufsrecht von 5 Jahren ein. Das Vorkaufsrecht geht Hand in Hand mit dem Mietverhältnis. Kündigt der Mieter das Mietverhältnis auf, erlischt auch das Vorkaufsrecht.
