Inhalte:
- Wohnung ausmalen im Mietvertrag
- Ausmalen bei Auszug
- Rückstellung der Kaution
- Welche Schäden gelten über die gewöhnliche Abnutzung hinaus?
- Was bedeutet Wohnung besenrein zurückstellen?
Ein Thema, um das sich viele Mythen drehen: Muss man eine angemietete Wohnung beim Auszug ausmalen? Wir klären Sie über die Rechtslage in Österreich auf, wann ein Mieter die Wohnung ausmalen muss und wann ein Vermieter selbst für das Streichen der Wohnung zuständig ist.
Wohnung ausmalen im Mietvertrag
Als der Mietvertrag abgeschlossen wurde hat man sich wenig Gedanken über die einzelnen Klauseln im Vertrag gemacht, denn nach langer Suche war die Traumwohnung endlich gefunden. Nun rückt der Auszugstermin immer näher und beim Blick in den Mietvertrag kommt plötzlich die Ernüchterung: Der Mieter ist bei Auszug verpflichtet die Wohnung auszumalen!
Formulierungen wie diese, hören sich sehr vermieterfreundlich an, sind aber auf keinen Fall wirksam!
Ausmalverpflichtungen in Mietverträgen sind nach der Judikatur des Obersten Gerichtshofes unwirksam, da der monatlich vom Mieter zu entrichtende Mietzins eine Ausmalverpflichtung abgelten soll. Juristisch spricht man hierbei von einer groben Benachteiligung des Mieters.
Auch Vereinbarungen, welche den Mieter dazu verpflichten die Wohnung im selben Zustand zurückzustellen, wie sie angemietet wurde sind unzulässig. Dies würde bedeuten, dass der Mieter die Wohnung nicht bewohnen dürfte und alle Spuren, die mit der normalen Abnutzung einhergehen, beseitigen müsste.
Die Wohnung muss nach Vertragsende in besenreinem Zustand inkl. der normalen Abnützung zurückgestellt werden.
Ausmalen bei Auszug
In der Regel muss ein Mieter den Mietgegenstand bei Auszug nicht ausmalen. In Österreich gibt es aber auch hierzu Ausnahmen. Unter diesen bestimmten Voraussetzungen muss ein Mieter die Wohnung bei Auszug ausmalen:
- Wurden Wände über das normale Ausmaß hinausgehend abgenutzt und beschädigt. Beispiel: Über das normale Ausmaß hinausgehende Löcher in den Wänden (wenige Löcher für aufgehängte Bilder zählen nicht dazu).
- Der Mieter verpflichtet sich zum Ausmalen der Wohnung, wenn zwischen den Vertragsparteien einvernehmlich eine Mietreduktion auf eine bestimmte Zeit vereinbart wurde und der Mieter für die Kosten des Neuausmalens der Wohnung aufkommt.
- Wurden die Wände vom Mieter in ungewöhnlicher Farbgestaltung gefärbelt, dann muss der Mieter die gefärbten Wände bei Auszug der Wohnung in den Urzustand zurückstellen. Beispiel: Die Wände wurden schwarz, grün usw. gestrichen.
Rückstellung der Kaution
Wurde die Wohnung ordnungsgemäß übergeben, dann muss die Kautionsübergabe unverzüglich nach Rückstellung der Wohnung erfolgen. Der Vermieter darf sich nur jenen Betrag einbehalten, welcher zur Tilgung eigener Forderungen dient. Der Vermieter hat innerhalb eines Jahres die Möglichkeit, seine Forderungen an den Mieter geltend zu machen. Diese Forderungen können beispielsweise Schäden im Mietobjekt sein, welche über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen. Bei der Behebung dieser Schäden, muss der Vermieter dem Mieter sämtliche Reparaturrechnungen von Professionisten vorlegen. Es ist anzuraten den Ist-Zustand der Wohnung genauestens schriftlich und zusätzlich mit einer Fotodokumentation zu protokollieren und beidseitig unterschreiben zu lassen. Somit kann auch spätestens nach einem Jahr bewiesen werden, in welchem Zustand sich die Wohnung befand.
Fragen & Antworten
Welche Schäden gelten über die gewöhnliche Abnutzung hinaus?
Alle Schäden die über die gewöhnliche Abnutzung hinausreichen, müssen vom Mieter selbst bezahlt werden. Unter anderem sind das Schäden, die durch nachteiligen Gebrauch oder mutwillig entstanden sind. Beispiele: kaputtes Türblatt, gesprungenes Fenster, Wasserschäden am Parkett, abgeschlagene Mauerecke. Zu beachten gilt, dass die Einrichtung noch nicht die übliche Lebensdauer erreicht hat und sonst in einem guten Zustand ist. Als Tipp sollte ein Übergabeprotokoll bei Einzug erstellt werden und die Schäden/Mängel mit Fotos festgehalten werden. Der Mieter muss die Immobilie nach dem Mietverhältnis so zurückgeben, wie er sie vorgefunden hat (mit Berücksichtigung der gewöhnlichen Abnutzung). Grob verursachte Schäden, welche nicht behoben wurden, können von der Kaution einbehalten werden.
Was bedeutet Wohnung besenrein zurückstellen?
Die Wohnung “besenrein” zurückstellen, bedeutet nichts anderes als, dass die Wohnung grundgereinigt und leer von beweglichen Sachen sein muss. Die Wohnung ist in dem selben Zustand zurückzugeben, wie sie übernommen wurde. Ein Übergabeprotokoll hilft dabei den damaligen Zustand zu erkennen.
