Inhalte:
- Steuern beim Hausverkauf – Die Immobilienertragsteuer
- Unterschied Verkaufsgewinn / Verkaufserlös
- Hausverkauf steuerfrei – Hauptwohnsitzbefreiung
- Hausverkauf steuerfrei – Herstellerbefreiung
- Was ist ein selbst hergestelltes Gebäude?
- Fragen und Antworten
Sie möchten Ihr Haus verkaufen? Dabei sind Sie noch unentschlossen, ob der Hausverkauf privat oder über einen Makler abgewickelt werden soll? Doch vorab ist es sehr wichtig, sich mit der Immobilienertragsteuer (ImmoEST) in Österreich auseinanderzusetzen. Die Immobilienertragsteuer wurde 2016 reformiert und hierbei gilt es ganz besonders hinzusehen. Hier erfahren Sie, wieviel Steuern Sie beim Hausverkauf bezahlen müssen oder ob der Hausverkauf unter Umständen sogar steuerfrei für Sie ist.
Steuern beim Hausverkauf – Die Immobilienertragsteuer
Die Immobilienertragsteuer umfasst nur entgeltliche Erwerbs- und Veräußerungsvorgänge deshalb ist bei Schenkungen und Erbschaften grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer fällig.
Seit dem April 2012 wurde in Österreich die Spekulationsfrist abgeschafft und durch die Immobilienertragsteuer ersetzt. Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken unterliegen seit dem 1. April 2012 der Einkommensteuerpflicht. Zu den Grundstücken zählen:
- Gebäude inkl. Eigentumswohnungen
- Grund und Boden
- Grundstücksgleiche Rechte z.B. Baurechte)
Beim Hausverkauf wird die Liegenschaft steuerlich also als „Grundstück“ bezeichnet. Dabei wird zwischen „Alt-Grundstücke“ und „Neu-Grundstücke“ unterschieden.
Wichtig: Der besondere Stichtag 31.03.2002 unterscheidet ein Haus steuerlich eminent beim Verkauf. Häuser die vor dem 01.04.2002 angeschafft wurden, werden als „Alt-Grundstücke“ bezeichnet. Als „Neu-Grundstücke“ werden Häuser bezeichnet, welche man nach dem 31.03.2002 gekauft hat.
Die Steuer beim Hausverkauf richtet sich danach, wann dieses gekauft wurde und kategorisiert dann in Alt- und Neugrundstücke. Die 10-jährige Spekulationsfrist ist beim Hauskauf vor dem 01.04.2002 abgelaufen und das Haus wird beim Verkauf mit einem effektiven Steuersatz von 4,2 Prozent vom Veräußerungserlös belastet.
Wurde das Haus nach dem 31.03.2002 angeschafft, unterliegt es einem effektiven Steuersatz von 30 Prozent, der auf den Veräußerungsgewinn berechnet wird.
Unterschied Verkaufsgewinn / Verkaufserlös
Der Verkaufsgewinn ist die Differenz des Verkaufserlöses zu den damaligen entgeltlichen Anschaffungskosten.
Wichtig: Belege über Kaufspesen, beispielsweise größere Umbauarbeiten sollten Sie immer aufheben. Man kann größere Umbauarbeiten oder Erneuerung vom Gewinn abziehen und sich beim späteren Hausverkauf Steuern sparen. Hierbei ist es äußerst wichtig die Belege aufzubewahren.
Der Verkaufserlös ist die gesamte Summe, die man für den Verkauf des Hauses bekommt.
Hausverkauf steuerfrei – Hauptwohnsitzbefreiung
Die Immobilienertragsteuer sieht auch unter Umständen einen steuerfreien Verkauf vor. Hierbei sind zwei wichtige Regeln zu beachten.
Die 5 aus 10 Regel kommt dann zur Anwendung, wenn das Haus in den letzten 10 Jahren mindestens 5 Jahre durchgehend vom Eigentümer als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Angenommen man vermietet sein Haus für 5 Jahre und bewohnt es dann selbst die nächsten 5 Jahre durchgehend, dann ist ein späterer Verkauf steuerfrei und keine Immo Ertragssteuer zu bezahlen.
Zu der 5 aus 10-Regelung zählt auch die Zeitspanne, in der der Verkäufer als Angehöriger in dem Haus gelebt hat, ohne grundbücherlicher Eigentümer zu sein. Wird man anschließend Eigentümer durch ein Erbe oder eine Schenkung, dann kommt es darauf an, ob der Verkäufer bereits fünf Jahre durchgehend dort als Angehöriger oder Mitbewohner gewohnt hat. Weiters muss er den Wohnsitz, wenn er das nicht bereits nach der Fünfjahresfrist getan hat, aufgeben.
Die 2 Jahre Regel kommt dann zur Anwendung, wenn das Haus vom Eigentümer durchgehend in den letzten 2 Jahren als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Liegt der Hausverkauf unmittelbar nach diesen zwei Jahren (Toleranzfrist von einem Jahr), dann ist auch keine Immobilienertragsteuer zu bezahlen.
Wichtig: Ist die Fläche der Parzelle, auf dem sich das Gebäude befindet nicht größer als 1.000 Quadratmeter, dann ist der Grund und Boden, wenn die Hauptwohnsitzbefreiung zutrifft beim Haus Verkauf steuerfrei. Bei einer Fläche über 1.000 m² ist die übrige Grundstücksfläche zu versteuern. Steuerberater verwenden bei der Abführung der Immobilienertragsteuer die 60:40 Regel.
Hausverkauf steuerfrei – Herstellerbefreiung
Wie der Name schon verrät ist ein Verkauf bei einem selbst hergestellten Gebäude steuerfrei. Ist die Hauptwohnsitzbefreiung auch auf den Grund und Boden anwendbar, dann ist dieser nicht steuerpflichtig.
Was ist ein selbst hergestelltes Gebäude?
Ein selbst hergestelltes Gebäude ist ein Gebäude, welches vom Verkäufer von Grund auf neu errichtet wurde. Der Verkäufer muss dabei das Risiko allfälliger Kostenüberschreitungen selbst getragen haben. Dies kann beispielsweise auch dann der Fall sein, wenn der Eigentümer eine Baufirma beauftragt hat. Nicht als selbst hergestelltes Gebäude gilt eine Fertigstellung eines Gebäudes bzw. eine umfassende Sanierung.
Wurde das Gebäude innerhalb der letzten 10 Jahre vermietet dann gibt es hier Sonderregelungen. Bei einer teilweisen Nutzung zur Erzielung von Einkünften wird nur der nicht vermietete Teil von der Steuer befreit.
Wichtig: Treffen Hauptwohnsitzbefreiung und Herstellerbefreiung bei einem Gebäude zu, dann hat die Hauptwohnsitzbefreiung immer Vorrang. Dies ist für den Eigentümer von Vorteil, da bei der Hauptwohnsitzbefreiung das Gebäude und der Grund und Boden steuerfrei beim Verkauf gelten. Trifft nur die Herstellerbefreiung zu, dann ist zwar das Gebäude steuerfrei bei einem Verkauf, das Grundstück ist jedoch steuerlich zu erfassen.
Fragen und Antworten
Was passiert bei einer Enteignung?
Bei einer Enteignung bleibt die Veräußerung von der Steuer befreit.
Was passiert bei Tauschvorgängen?
Tauschvorgänge von Grundstücken, beispielsweise bei Zusammenlegungen oder Flurbereinigungsverfahren sind steuerfrei. Die besteuerungsrelevanten Daten der getauschten Grundstücke müssen fortgeführt werden.
Was passiert bei einer Erbschaft oder Schenkung?
Die Immobilienertragsteuer umfasst nur entgeltliche Veräußerungsvorgänge und deshalb sind bei Erbschaften oder Schenkungen keine Immobilienertragsteuer zu bezahlen. Was genau bei einer Erbschaft eines Hauses geschieht, welche Personen als Pflichterben in Österreich gelten und welche Steuern zu entrichten sind, erfahren Sie hier.
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