Inhalte:
- Kaufvertrag Immobilie – wer setzt ihn auf?
- Eintrag ins Grundbuch
- Kaufvertrag Haus, Kaufvertrag Wohnung, Kaufvertrag Grundstück
- Wer erstellt den Kaufvertrag in Österreich?
- Wie hoch sind die Kosten für einen Kaufvertrag bei einem Notar in Österreich?
Beim Immobilienkauf und -verkauf muss man an vieles denken und es gilt einiges zu beachten. Einer der wohl wichtigsten Aspekte ist jedoch ganz sicher der Kaufvertrag. Denn er ist die rechtliche Grundlage des Geschäftes. Sollte eine Klausel übersehen oder vergessen eingefügt zu werden, kann dies viel Geld und Nerven kosten und so einiges an Problemen bereiten. Deshalb ist es wichtig, den Kaufvertrag sorgfältig vorzubereiten und an alles zu denken. Dieser Beitrag soll Ihnen dabei helfen!
Kaufvertrag Immobilie – wer setzt ihn auf?
Generell darf in Österreich der Kaufvertrag für Immobilien von den Vertragspartnern eigenständig entworfen und aufgesetzt werden. Er ist also formfrei und gilt rein theoretisch sogar in mündlicher Form.
Dennoch sollte man von letzterem absehen und zum Schutz aller Vertragspartnern einen schriftlichen Vertrag erstellen, der von einem Notar beglaubigt werden sollte, um die Echtheit der Unterschriften zu beurkunden. Um sicher zu sein und Fehler ausschließen zu können, ist es außerdem ratsam, den Kaufvertrag für eine Immobilie juristisch erstellen und prüfen zu lassen.
Eintrag ins Grundbuch
Anschließend muss dann der Eigentumserwerb ins Grundbuch eingetragen werden, denn in Österreich ist für den Erwerb nicht das Unterschreiben des Kaufvertrags, sondern der Eintrag ins Grundbuch rechtlich ausschlaggebend.
Kaufvertrag Immobilie: Kaufvertrag Haus, Kaufvertrag Wohnung, Kaufvertrag Grundstück
Wie jeder andere Vertrag auch, besteht der Kaufvertrag für Immobilien aus mehreren Bestandteilen, welche alle im Vertrag vorhanden sein sollten:
- Vertragspartner
Bei den Personen müssen Name, Anschrift, Beruf, Staatsbürgerschaft, Geburtsdatum und Sozialversicherungsnummer im Vertrag aufgeführt werden. Sollten mehrere Personen an dem Kauf beteiligt sein – z.B. Ehegatten als Käufer oder Verkäufer, Erbengemeinschaft, etc., dann müssen alle im Vertrag genannt und deren Daten eingetragen werden.
Im Falle von Firmen oder Stiftungen muss der korrekte Name, die Firmenbuchnummer sowie der eingetragene Geschäftsführer, der den Vertrag unterzeichnet, angegeben werden. - Genaue Bezeichnung und Beschreibung des Vertragsgegenstandes
Die Liegenschaft muss genau beschrieben werden. Dazu gehören z.B. Adresse, Wohnfläche, Baujahr, Baubewilligung und Flächenwidmungsplan sowie mögliche rechtliche Einschränkungen und notwendige Reparaturen. Zudem sollte die Einlagezahl, Grundstücksnummer und Katastralgemeinde angegeben werden. - Mängelbeschreibung
Im Vertrag muss eine Klausel enthalten sein, die angibt, welche Mängel gewährleistet werden, d.h. von der Haftung des Verkäufers ausgeschlossen werden.
Generell hat der Verkäufer eine Aufklärungspflicht, was Mängel angeht weshalb alle bestehenden Mängel im Vertrag aufgeführt werden müssen. Dies gilt nicht nur für Sachmängel sondern auch für sogenannte Rechtsmängel (Lasten), wie z.B. ein Vorkaufsrecht oder Veräußerungsverbot. - Kaufpreis und Zahlungsvereinbarungen
Der genaue Kaufpreis, sowie die Art der Bezahlung müssen genau definiert werden. So kann z.B. ein Darlehen vom Käufer übernommen werden oder eine Ratenzahlung vereinbart werden. Die genaue Fälligkeit der Zahlung muss ebenfalls deutlich vermerkt werden. Sinnvoll ist oft eine Treuhandlösung. Hier zahlt der Käufer den Kaufpreis zunächst an einen Treuhänder (Notar oder Rechtsanwalt), welcher die Summe auf ein eigens erstelltes Treuhandkonto überweist. Dieser tätigt die Zahlung an den Verkäufer erst dann, wenn alle vertragskonformen grundbücherlichen Eintragungen erfolgt sind. - Treuhänder
Sollte ein Treuhänder für die Vertragsabwicklung in Anspruch genommen werden, dann müssen auch dessen Name und Adresse im Vertrag vermerkt werden. - Vereinbarung über anfallende Kosten
Es muss aufgeführt werden, ab welchem Zeitpunkt der Käufer die laufenden Kosten übernimmt (z.B. Grundsteuer, Gebühren für Wasser, Kanal und Müll).
Zudem wird vertraglich festgelegt, wer die Kosten für die Vertragserrichtung und -durchführung für die Beglaubigung bezahlt. - Konkreter Übergabetermin
Der Übergabetermin muss angegeben werden. Ideal ist es, wenn der Übergabetermin mit dem Termin der Zahlung des Kaufpreises übereinstimmt. Am sichersten ist auch hier die Option des Treuhänders. - Rücktrittsbedingungen
Beim Kaufvertrag Immobilien, ganz egal ob der Kaufvertrag für ein Haus, Wohnung oder Grundstück gilt, gibt es grundsätzlich kein Rücktrittsrecht oder Rückgaberecht, es sei denn, beide Parteien sind sich einig oder auch wenn vertragliche festgelegte Vereinbarungen nicht eingehalten wurden. Mehr zum Rücktrittsrecht Kaufvertrag finden Sie hier. - Dienstbarkeiten und Reallasten
Dienstbarkeiten sind zum Beispiel Wegerechte oder Durchfahrtsberechtigungen aber auch Mietrechte, Fruchtgenussrechte und Wohnrechte. Diese Lasten sind im Grundbuch im C-Blatt eingetragen. Hier sieht man auch, ob eine Hypothek auf der Liegenschaft lastet. Es gilt diese Hypothek zu überprüfen, denn oft sind diese nicht mehr aktuell und müssen aus dem Grundbuch gelöscht werden. Wenn solche Dienstbarkeiten und Reallasten bestehen, sollten diese im Kaufvertrag aufgeführt werden, denn diese werden, wenn nichts anderes vereinbart wurde, vom Käufer mitübernommen. - Aufsandungserklärung
Mit der Aufsandungserklärung deklariert der Verkäufer, dass er in die Eigentumsübertragung einwilligt. Dies ist für den Eintrag ins Grundbuch wichtig und hat bei jedem Kaufvertrag für Immobilien Bestand.
Fragen & Antworten
Wer erstellt den Kaufvertrag in Österreich?
Anwälte und Notare erstellen Kaufverträge für Immobilien in Österreich. Es ist auch ratsam diese Arbeit einen Juristen erledigen zu lassen, da sich dieser um sämtliche Formalitäten kümmert und auch die Treuhandschaft über den Kaufpreis übernimmt.
Wie hoch sind die Kosten für einen Kaufvertrag bei einem Notar in Österreich?
Die Kosten für einen Kaufvertrag, egal ob Haus, Wohnung oder Grundstück sind bei einem Notar in Österreich grundsätzlich reine Vereinbarungssache. In der Regel bezahlt man 1,5% vom Kaufpreis zzgl. Umsatzsteuer und Barauslagen. Alle Informationen zu den Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie in Österreich finden Sie hier.
