Inhalte:
- Fallen im Mietrechtsgesetz (MRG)
- Mieter zahlt nicht – Vorgehensweise in Österreich
- Die Mahnklage
- Die Kündigung
- Die Räumungsklage
- Wann darf ein Vermieter den Mietvertrag in Österreich kündigen?
Im Mietvertrag wird genau geregelt, wann der monatliche Mietzins auf dem Konto des Vermieters eingehen muss. Bezahlt der Mieter nicht fristgerecht, ist das für einen Vermieter das wohl schlimmste Szenario. Als Vermieter sollte man sich nicht vertrösten lassen und sofort reagieren. Bis eine Räumungsklage vor Gericht durchgebracht wird vergehen in Österreich Monate. Wir klären Sie auf, welche rechtlichen Schritte Sie einleiten sollten, wenn der Mieter die Miete nicht bezahlt. Außerdem wann ein Vermieter den Vertrag kündigen darf und welche Fallen im Mietrecht lauern können.
Fallen im Mietrechtsgesetz (MRG)
Beim Vermieten lauern einige Fallen auf die man gut aufpassen sollte. Denn im Mietrechtsgesetz (nicht Abgb) sind Befristungen einzuhalten. Wird ein Mietvertrag nicht mindestens auf 3 Jahre abgeschlossen, dann liegt gesetzlich automatisch ein unbefristetes, unkündbares Mietverhältnis vor. Außerdem sollte man vor Schlüsselübergabe die Kaution vom Mieter verlangen und den Mietvertrag unterschreiben. So ist man auf der sicheren Seite. Wenn kein schriftlicher Vertrag abgeschlossen wurde, dieser nur mündlich ausgesprochen wurde, kann dies ebenfalls ein unbefristetes Mietverhältnis bedeuten. Es ist empfehlenswert, einen Mietvertrag stets nach dem aktuellen Verbraucherpreisindex zu indexieren. Wird keine Indexierung vereinbart, so verliert der Mietzins aufgrund der Inflation über die Jahre an Wert und eine nachträgliche Anpassung ist nicht möglich. In einem Mietvertrag muss die Klausel eines Räumungsvergleichs eingetragen werden. So verliert man als Vermieter bei Ende der Laufzeit und nicht Räumung des Mietgegenstands des Mieters keine kostbare Zeit.
Mieter zahlt nicht – Vorgehensweise in Österreich
Zahlt der Mieter aus irgendwelchen Gründen die Miete nicht, so ist es rechtlich nicht möglich, den Mieter einfach zu kündigen und ihn am darauffolgenden Tag aus der Wohnung zu werfen. Denn als Vermieter, muss man sich an einen strikten Ablauf und rechtliche Schritte halten. Als erster rechtlicher Schritt sollte eine schriftliche Zahlungsaufforderung mit einer angemessenen Frist von 10-14 Tagen erfolgen. Es ist ratsam den Mahnbrief per Einschreiben zu versenden, um sicher zu gehen, dass dieser auch beim Empfänger ankommt. Mieter zahlt nicht Vorgehensweise in Österreich:
- Mahnklage bei Gericht
- Kündigung wegen Nichtzahlens der Miete
- Zahlungs- und Räumungsklage
Mieter zahlt nicht – Die Mahnklage
Bei Miet- und Pachtangelegenheiten kann der Vermieter vor dem zuständigen Bezirksgericht gegen eine Mietnomade einen Zahlungsbefehl erlassen. Der Mieter kann auf die Zahlungsaufforderung binnen vier Wochen Einspruch erheben. Wird seitens des Mieters kein Einspruch erhoben und die Frist ist abgelaufen, dann ist Zahlungsaufforderung mit Titel und Modus rechtskräftig und vollstreckbar. Die Verjährung des Exekutionstitels beläuft sich auf eine Zeit von 30 Jahren und in dieser Zeit hat der Vermieter das Recht die ausstehende Miete einzutreiben. Die Forderung verjährt nach drei Jahren, wenn keine Mahnklage eingebracht wird.
Mieter zahlt nicht – Die Kündigung
Bei mehrmaligem Zahlungsverzug des Mietzinses, kann eine fristlose Kündigung wegen Mietzinsrückstandes erfolgen. Bezahlt der Mieter unregelmäßig und erreichen die Mietzinsrückstände mindestens den Betrag von 2 Monatsmieten, dann kann der Vermieter eine ordentliche Kündigung aussprechen. Diese Kündigung enthält eine 3-monatige Frist und im Kündigungsschreiben muss der Kündigungsgrund genannt werden. Die Kündigung muss unbedingt schriftlich erfolgen und der Vermieter muss dem Mieter die Möglichkeit des Widerspruchs geben. Beispielsweise wären ein Jobverlust oder schwere Krankheit triftige Gründe für einen Zahlungsausfall. Die etwaigen Verfahrenskosten muss der Mieter tragen auch wenn er nicht aus dem Mietobjekt ausziehen muss.
Wichtig: Werden die Mietrückstände nach Einlagen der Kündigung vom Mieter bezahlt, ist eine Kündigung unwirksam. Gibt es in den darauffolgen zwei Jahren einen Zahlungsausfall seitens des Mieters, kann dieser fristlos gekündigt werden. Der Vermieter muss der Mietnomade mindestens eine Frist zum Auszug von 14 Tagen gewähren. Wird diese Frist verletzt, kann der Vermieter eine Räumungsklage in Österreich beim Amtsgericht einbringen.
Mieter zahlt nicht – Die Räumungsklage
Die Räumungsklage ist bei einem qualifizierten Mietrückstand möglich. Wenn die Miete trotz mehrfacher Mahnungen binnen zwei Monaten nicht am Konto des Vermieters einlangt, ist eine Räumungsklage einzubringen. Dem Mieter sollte bereits in der Mahnung bei nicht Bezahlung des Mietzinses mit der Auflösung des Mietverhältnisses gedroht werden. Wird die Miete trotz mehrfacher Mahnungen nicht bezahlt, kann eine Zahlungs- und Räumungsklage bei Gericht eingebracht werden. In der Praxis werden beide Klagen kombiniert.
Räumungsklage abwenden durch Zahlung: Die Räumung kann nur abgewendet werden, wenn die ausstehenden Beträge vor dem Ende der Verhandlung bezahlt werden und nachgewiesen wird, dass dem Mieter kein Verschulden trifft. Im Verfahren wird mit einem Urteil ein Datum festgelegt, wann der Mieter ausziehen muss. Ignoriert die Mietnomade diesen Termin, wird sie delogiert und seitens des Gerichtes ein Delogierungstermin angesetzt.
Wann darf ein Vermieter den Mietvertrag in Österreich kündigen?
Die Kündigung eines Mietvertrags in Österreich kann seitens des Vermieters nur aus wichtigen Gründen gekündigt werden:
- Der Mietvertrag kann aufgekündigt werden, wenn man trotz fristgerechter Mahnung in Mietrückstand mit dem Mietzins ist.
- Wird der Mietgegenstand vom Mieter oder einem Mitbewohner grob vernachlässigt, kann eine fristlose Kündigung in Österreich ausgesprochen werden.
- Ist im Mietvertrag ein Untermietverbot verankert und wird die Wohnung an Dritte, nicht eintrittsberechtigte Personen weitergegeben und wird der Mietgegenstand nicht vom Mieter genutzt dann kann der Vermieter eine fristlose Kündigung in Österreich aussprechen.
- Nach Tod des Mieters, wenn eintrittsberechtigten Personen kein Wohnbedürfnis haben, kann die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter erfolgen.
- Der Vermieter kann den Mieter kündigen, wenn die Wohnung mit Ausnahme von Krankheit und Urlaub vom Mieter oder eintrittsberechtigten Personen leer steht.
- Der Vermieter kann bei Eigenbedarf und wenn ihm durch die Vermietung ein übergebührlicher Nachteil entsteht den Mietvertrag kündigen.
- Besteht Bedarf bei Familienmitgliedern des Vermieters muss dieser dem Mieter eine Ersatzwohnung zur Verfügung stellen.
- Können aufgrund eines geringen Mietzinses die Erhaltungskosten des Gebäudes nicht getragen werden und wurde eine baubehördliche Abtragung veranlasst dann kann das Verhältnis aufgekündigt werden und der Vermieter muss dem Mieter eine Ersatzwohnung beschaffen.
- Fällt die vermietete Wohnung in die Ausstattungskategorie D und der Mieter ist nicht bereit Verbesserungen zuzulassen, noch diese selbst durchzuführen, kann der Vermieter dem Mieter Ersatz beschaffen und den Vertrag kündigen.
