Inhalte:
- Planung des Dachbodenausbaus
- Die Finanzierung des Dachbodenausbaus
- Dachbodenausbau als Wertsteigerung
- Mieter beim Dachbodenausbau
- Checkliste für den Dachbodenausbau
- Was ist ein Rohdachboden?
Der Dachboden ist meist ein Raum, den man nicht wirklich effizient nutzen kann. Dabei könnte man ohne Weiteres mehr Wohnraum schaffen. Ob bei einem großen Zinshaus eine Penthousewohnung oder im Privathaus einen eigenen Spielraum für die Kinder errichten. Ein Dachbodenausbau bietet genügend Ideen zur Verwirklichung von weiterem Wohnraum.
Planung des Dachbodenausbaus
Zu aller erst sollte mit der Gemeinde abgeklärt werden, ob ein Dachbodenausbau nach den Bestimmungen der baulichen Ausnutzbarkeit möglich ist. In den Gesetzen der einzelnen Bundesländer sind oft Bestimmungen zu bewilligungsfreien Dachbodenausbauten enthalten. Wie beispielsweise im Salzburger Raumordnungsgesetz:
Nicht zur Geschoßfläche zählen: bei Bestandsbauten das oberste Geschoß soweit es innerhalb einer 45° zur Waagrechten geneigten gedachten Umrissfläche bleibt, die von einem höchstens 1,60 m über der Deckenoberkante des darunter befindlichen Geschoßes liegenden Schnittpunkt mit der Außenwand ausgeht. Unter Bestandsbauten sind dabei solche Bauten zu verstehen, für die am 1. Juli 1999 eine Baubewilligung rechtskräftig vorliegt.
Besitzen Sie ein Haus in Salzburg und es treffen die Merkmale auf Ihr Gebäude zu, dann können Sie ohne Anfrage einer Baubewilligung ihr Haus aufstocken.
Ein Ausbau des Dachbodens sollte nie ohne Zuhilfenahme eines Professionisten verrichtet werden. Es müssen zahlreiche rechtliche und bautechnische Details beachtet werden und dabei wäre es fahrlässig, diese ohne Experten zu machen. Es müssen mehrere Fragen geklärt werden:
- Ist das Gebäude für einen Dachbodenausbau geeignet?
- Mit welcher Dachform wurde es gebaut und ist es veränderbar?
- Wie sehen die baurechtlichen Vorschriften aus? (Flächenwidmungsplan und Bebauungsplan)
- Wieviel kostet ein Umbau? – Kostenvoranschläge von Baufirmen einholen
- Werden Mieter durch den Lärm beeinträchtigt und muss mit Mietzinsminderungen gerechnet werden?
Mit dem Ausbau kann in der Regel auch erst begonnen werden, wenn sämtliche Umbau Pläne bewilligt wurden und man die finale Baubewilligung zum Dachbodenausbau erhält.
Die Finanzierung des Dachbodenausbaus
Es ist auch sinnvoll vor Baubeginn mit der Bank zu sprechen. Denn oft übersteigt ein Dachbodenausbau die verfügbaren finanziellen Mittel. Eventuell kommen sogar Fördermöglichkeiten in Betracht. Um später keinen finanziellen Engpass zu erleiden, sollte vorab ein Kostencheck gemacht werden.
Dachbodenausbau als Wertsteigerung
Das Gebäude bekommt durch einen Umbau eine deutliche Wertsteigerung. Wegen der Aufstockung wird neuer Wohnraum geschaffen und das Gebäude teilweise mit saniert. Bei privaten Einfamilienhäusern entsteht im obersten Geschoss kostbarer Wohnraum, welcher davor ungenutzt blieb und wertet dadurch das Haus deutlich im Wert auf. Oftmals errichten Bauträger im obersten Stock eines Gebäudes luxuriöse Penthousewohnungen. Die Quadratmeterpreise für Wohnungen dieser Kategorie, liegen deutlich über den Preisen anderer Wohnungen im selben Gebäude. Bei einem Dachbodenausbau wird zudem in vielen Fällen ein neuer Lift errichtet, welcher nicht nur der Penthousewohnung zugutekommt sondern auch allen anderen Bewohnern im Haus. Mieten für Penthousewohnungen in guten Lagen bewegen sich bei mehr als € 20,- pro Quadratmeter. Somit ist ein Dachbodenausbau sowohl für Privatpersonen als auch Investoren mittel- bis langfristig gesehen ein sehr gutes Investment.
Mieter beim Dachbodenausbau
Wird der Dachboden in einem Mietshaus ausgebaut, dann muss auch auf die Wohnungsmieter Rücksicht genommen werden. Denn die Mieter müssen in der Zeit der Umbauarbeiten viel Leid ertragen. Sie müssen mit Lärmbelästigungen und viel Dreck im und um das Gebäude leben. Dabei hat ein Mieter gemäß Mietrechtsgesetz das Recht, eine Mietzinsminderung einzufordern. Als Hauseigentümer sollte man schon vorab mit den Mietern sprechen und sich auf eine Zinsminderung einigen, denn spätere Anwaltsschreiben bringen nur viel Ärger. Dies hat auch den Vorteil, dass man als Hauseigentümer genauer den entstehenden Mietausfall einkalkulieren kann.
Checkliste für den Dachbodenausbau
- Bauhöhen (Firsthöhe, Traufhöhe) müssen beachtet werden
- Ist wegen des Umbaus eine Erneuerung der Dachdeckung notwendig?
- Wie gut ist die Tragfähigkeit der obersten Geschoßdecke?
- Muss ein weiterer Zugang (z.B Lift) gebaut werden?
- Statische Veränderung bei der Dachkonstruktion beachten
- Wie hoch sind die Raumhöhen nach dem Umbau und macht ein Dachbodenausbau überhaupt Sinn?
- Sind Strom- und Wasseranschlüsse vorhanden oder müssen diese komplett neu gemacht werden?
- Als Vermieter mit den Mietern wegen Umbau (Mietzinsminderung) sprechen
- Finanzielle Mittel mit der Bank abklären
Fragen & Antworten
Ein Rohdachboden ist nichts anderes als ein unausgebauter Dachboden. Wurde das Dach nicht erweitert und zu keinem Wohnraum umgebaut, dann handelt es sich um einen Rohdachboden.
