Inhalte:
- Verpflichtungen Eigentümergemeinschaft
- Welche Betriebskosten sind monatlich zu berücksichtigen?
- Pflichten im Falle einer Weitervermietung
Wohnungseigentümer haben viele Vorteile, ihr Kapital ist investiert, sie können die eigene Wohnung gestalten wie sie möchten – von einigen grundsätzlichen Dingen abgesehen und natürlich kann einen Wohnungseigentümer niemand aus der eigenen Wohnung werfen.
Allerdings hat man nicht nur Rechte, sondern auch so einige Pflichten. Diese sind gesetzlich geregelt und zwar im Wohnungseigentumsgesetz (WEG 2002). In diesem Beitrag möchten wir dieses Thema für Sie beleuchten.
Verpflichtungen Eigentümergemeinschaft
Die eigene Wohnung ist nie die einzige Wohnung in der Anlage, d.h. es gibt mehrere Miteigentümer, die Wohnungen an der gleichen Liegenschaft besitzen. Zudem ist Wohnungseigentum auch eine Sonderform des Miteigentums, bei der man zusätzlich zum Eigentum noch den Nutzungsanspruch gemeinsam genutzter Einrichtungen und Flächen bekommt.
Aus diesem Grund haben die Eigentümer einer Liegenschaft die Pflicht, eine sogenannte Wohnungseigentümergemeinschaft zu gründen. Diese kümmert sich um alle Verwaltungsangelegenheiten an der Liegenschaft, bzw. beauftragt Dritte mit der ordentlichen Abwicklung derselben. Dazu gehören laut dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG):
- Ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft
- Angemessene Versicherung der Liegenschaft
- Bildung einer angemessenen Rücklage
- Aufnahme eines Darlehns zur Deckung der nicht gedeckten Kosten durch die Rücklage
- Bestellung des Verwalters und Auflösung des Verwaltungsvertrags
- Bestellung und Abberufung eines Eigentümervertreters
- Erlassung & Änderung der Hausordnung
- Vermietung allgemeiner jedoch abgetrennt zugänglichen Teile an einen nicht Wohnungseigentümer
- Kündigung von geschlossenen Mietverträgen
- Erstellung und Vorrätighaltung eines Energieausweises
Die Eigentümergemeinschaft als juristische Person schließt Verträge mit Stromlieferanten, Versicherungen, Handwerkern, Versorgungsunternehmen, Baufirmen, etc. ab. Auf diese Weise kann sie alle laufenden Kosten kontrollieren.
Zudem bietet die Eigentümergemeinschaft den einzelnen Eigentümern die Möglichkeit, geschlossen dem Hausverwalter aber auch den Behörden gegenüber auftreten. Die Kommunikation untereinander ist gewährleistet und gemeinsame Reparaturen, Wartungen und Verbesserungen können optimal und koordiniert durchgeführt werden.
Eine allgemeine Hausordnung für Eigentumswohnungen regelt das Zusammenleben.
Zudem ist gesetzlich vorgeschrieben, dass Rücklagen gebildet werden, damit größere Vorhaben aus dem gemeinsamen Guthaben bezahlt werden können. Wie hoch diese monatlichen Rücklagen sind, wird ebenfalls von der Eigentümergemeinschaft bestimmt.
Welche Betriebskosten sind monatlich zu berücksichtigen?
Auch wenn man bei einer Eigentumswohnung keine Miete zahlen muss, muss man dennoch mit einer ganzen Reihe an monatlichen Kosten rechnen. Es lohnt sich auf jeden Fall, das Ganze in die Analyse vor dem Erwerb der Wohnung mit einzubeziehen.
- Wasserdichtheitsprüfung
- Wasser/Abwasser
- Eich-, Ablese- und Abrechnungskosten bei einer Verbrauchsabrechnung für Kaltwasser, sofern es eine Vereinbarung dazu gibt
- Kanalräumung
- Müll
- Entrümpelung von herrenlosem Gut
- Schädlingsbekämpfung
- Kehrgebühren (Rauchfangkehrung)
- Strom für Beleuchtung des Stiegenhauses & Gemeinschaftsflächen
- Versicherungsprämien für Feuer, Haftpflicht und Leitungswasserschaden
- Versicherungsprämien für Glasbruch und Sturmschaden, sofern mehr als die Hälfte der MieterInnen dieser Überwälzung zugestimmt hat
- Verwaltungshonorar
- Hausreinigung (darunter fallen bei alten Diesntverträgen mit “echten”HausbesorgerInnen auch die Abfertigung bzw. bei DienstnehmerInnen die Kommunalsteuer) inkl. Schneeräumung
- öffentliche Abgaben
- laufende Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen (Lift, Heizung, Spielplatz, Schwimmbad, Sauna, Waschküche, Grünanlagen, Gemeinschaftsräume etc.) wie z. B. Strom, Service, Wartung, Energiekosten, Rasenmähen
Pflichten im Falle einer Weitervermietung
Viele Wohnungseigentümer haben selbst gar keinen Wohnbedarf und haben das Objekt als Investition gekauft. Sie vermieten es daher typischerweise weiter. Aber selbstverständlich bringt dies ebenfalls allerlei Pflichten mit sich.
Sie müssen z.B. das Mieteinkommen steuerrechtlich abrechnen, d.h. bei der jährlichen Einkommenssteuererklärung muss dieses als „Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung“ angegeben werden.
Zudem haftet der Vermieter z.B. bei überhöhter und wiederkehrender Lärmbelästigung oder diversen anderen Belästigungen gegenüber den Wohnungseigentümern für seinen Mieter. Es bleibt festzuhalten, dass sich jeder an die Hausordnung zu halten hat und dies sollte vor Mietbeginn klar kommuniziert werden.
