Inhalte:
- Begründung des Baurechts
- Die Dauer des Baurechts
- Der Bauzins beim Baurecht
- Das Bauwerk beim Baurecht
- Ablösezahlung des Baurechts
- Ende des Baurechts
Das Baurecht ist das dingliche, veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Bodenfläche eines fremden Grundstückes ein Bauwerk zu haben. Das BauRG definiert das Baurecht als dingliches Sachenrecht.
Begründung des Baurechts
Das Baurecht ist eine unbewegliche Sache. Das Baurecht wird mit einem Baurechtsvertrag (Titel) und mit der Eintragung im Lastenblatt des Grundstückes (Modus) begründet. Das Baurecht darf nicht an Teilen eines Grundbuchkörpers errichtet werden, es sei denn, dass die restlichen Teile für die Benützung des Bauwerkes erforderlich sind. Das Recht zur Begründung eins Baurechtes steht jedem zu.
Das mit dem Baurecht belastete Grundstück nennt man Stammeinlage. Für das Baurecht wird ein eigener Grundbuchskörper errichtet, die sogenannte Baurechtseinlage. Sie hat keine konstitutive Wirkung.
Die Dauer des Baurechts
Die Baurechtsdauer ist gesetzlich vorgeschrieben:
- Mindestdauer: 10 Jahre
- Höchstdauer: 100 Jahre
Innerhalb dieser Zeit kann die Vertragsdauer frei vereinbart werden. Es bleibt festzuhalten, dass es nach dem Gesetz keine Baurechtsverlängerung gibt. Abgeleitet aus § 1 BauRG steht aber einer Verlängerung bzw. einer nochmaligen Begründung eines Baurechtes nach Baurechtsende nichts im Wege, da aus dieser Bestimmung die Beschränkung auf einmaliger Begründung eines Baurechtes nicht ableitbar ist.
Der Bauzins beim Baurecht
Grundsätzlich wird ein Baurecht gegen ein wiederkehrendes Entgelt, dem sogenannten Bauzins eingeräumt. Der Baurechtsvertrag ist aber nicht unbedingt ein entgeltliches Rechtsgeschäft. Es besteht durchaus die Möglichkeit, ein Baurecht unentgeltlich zu begeben.
Die Zahlungsmodalitäten können verschiedenartig sein; es wäre z.B auch eine einmalige Zahlung denkbar. Normalerweise wird aber eine Bauzinsvereinbarung getroffen, die auf eine, in regelmäßigen Abständen wiederkehrende Zahlung eines Bauzinses lautet. Eine Wertsicherungsvereinbarung ist gemäß § 3 (2) BauRG seit der Baurechtsgesetz-Novelle 1990 zulässig, sofern das Ausmaß des Bauzinses nicht durch die Bezugnahme auf den Wert von Grund und Boden bestimmt wird. Zur Absicherung der Bauzinszahlung bestehen drei Möglichkeiten:
- Der Grundeigentümer kann seine Bauzinsforderung nach § 4 (2) BauRG mit der sogenannten Verwirkungsklausel sichern (d.h. des kann im Baurechtsvertrag vereinbart werden, dass wenn der Bauberechtigte mit der Bauzinszahlung mindestens 2 Jahre im Rückstand bleibt, dies zum Erlöschen des Baurechtes führt.
- Der Bauzins kann zur Absicherung in der Baurechtseinlage als Reallast oder als Pfandrecht einverleibt werden.
- Es kann zur Absicherung der Vertragserfüllung in Bezug auf ordnungsgemäße Bauzinszahlung eine Vertragsstrafe im Baurechtsvertrag vereinbart und durch Hinterlegung einer Kaution zusätzlich gesichert werden.
Das Bauwerk beim Baurecht
Die Schaffung von Baurechtswohnungseigentum ist möglich. Dabei ist das WEG sinngemäß anzuwenden. Das Bauwerk ist Zubehör des Baurechtes und folgt daher immer dem rechtlichen Schicksal des Baurechts.
Ablösezahlung des Baurechts
Die Ablösezahlung für das Bauwerk am Ende der Baurechtsdauer kann frei vereinbart werden, wobei auch die unentgeltliche Übernahme des Bauwerkes möglich ist. Die Ablösesumme ist eine Entschädigung für den Bauberechtigten, der am Ende der Baurechtsdauer das Eigentum am Bauwerk verliert. Diese Zahlung wird meist als Bruchteil des Verkehrswertes zum Zeitpunkt des Vertragsendes vereinbart. Wichtig in diesem Zusammenhang ist aber, dass bei der Vereinbarung einer Ablösesumme, die vom Bauwerk abhängig ist, die Art der Verkehrswertermittlung festgelegt wird, widrigenfalls die gesetzlichen Vorschriften gelten. Gemäß § 9 (2) BauRG ist festgelegt, dass mangels anderer Vereinbarungen eine Entschädigung in der Höhe eines Viertelteiles des vorhandenen Bauwertes zu leisten ist.
Ende des Baurechts
Das Baurecht endet grundsätzlich mit Ablauf der vereinbarten und im C-Blatt der Stammeinlage eingetragenen Zeit im Grundbuch. Mit Ende des Baurechtes gemäß Grundbuch fällt das Eigentum des Bauwerkes in das Eigentum des Grundeigentümers, es wird dann Zubehör der Liegenschaft.
Endet das Baurecht ausnahmsweise vor der vereinbarten und im Grundbuch eingetragenen Zeit, so geht das Bauwerkseigentum erst mit Einverleibung der Löschung an den Grundeigentümer über.
