Inhalte:
- Wohnung verkaufen – Die Immobilienertragsteuer
- Was ist der Verkaufsgewinn bzw. der Verkaufserlös?
- Wohnung steuerfrei verkaufen
- Fragen und Antworten
- Was passiert bei einer Enteignung?
- Was passiert bei Tauschvorgängen?
- Was passiert bei einer Erbschaft oder Schenkung?
Sie möchten Ihre Wohnung verkaufen? Beim Wohnungsverkauf sind einige wesentliche steuerliche Dinge zu beachten. Wieviele Steuern Sie beim Verkauf bezahlen müssen und wann ein Wohnungsverkauf in Österreich steuerfrei ist, erfahren Sie in diesem Artikel. Wir klären Sie über die Immobilienertragsteuer beim Verkauf einer Eigentumswohnung auf.
Wohnung verkaufen – Die Immobilienertragsteuer
Bevor wir tiefgründiger in das Thema – Steuern beim Wohnungsverkauf eingehen, bleibt festzuhalten, dass bei Schenkungen und Erbschaften grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer anfällt, da diese Steuer nur entgeltliche Erwerbs- und Veräußerungsvorgänge erfasst.
Die frühere Spekulationssteuer wurde mit 01.04.2012 abgeschafft und durch die Immobilienertragsteuerersetzt. Gewinne aus der Veräußerung von:
- Grundstücken (Gebäude inkl. Eigentumswohnungen)
- Grund und Boden
- Grundstücksgleiche Rechte (z.B. Baurechte)
unterliegen seit dem 01.04.2012 der Einkommensteuerpflicht.
Eine Wohnung wird juristisch als „Grundstück“ bezeichnet. In Österreich unterscheidet man steuerlich zwischen „Alt-Grundstücke“ und „Neu-Grundstücke“. Wichtig hierbei ist der Stichtag 31.03.2002. Zu einem „Alt-Grundstück“ zählen Wohnungen, welche vor dem 01.04.2002 angeschafft wurden. Als „Neu-Grundstücke“ werden Wohnung bezeichnet, welche man nach dem 31.03.2002 gekauft hat.
Will man seine Wohnung verkaufen und weiß nicht, wieviele Steuern man zu bezahlen hat, muss man prüfen, ob es sich um ein Alt-Grundstück (Kauf vor dem 1. April 2002) oder ein Neu-Grundstück (Kauf nach dem 31. März 2002) handelt.
Die 10-jährige Spekulationsfrist ist bei einer Wohnungsanschaffung vor dem 01.04.2002 abgelaufen und die Wohnung wird beim Verkauf mit einem effektiven Steuersatz von 4,2 Prozent vom Veräußerungserlösbelastet.
Wurde die Eigentumswohnung nach dem 31.03.2002 angeschafft unterliegt diese einem effektiven Steuersatz von 30 Prozent, der auf den Veräußerungsgewinn berechnet wird.
Was ist der Verkaufsgewinn bzw. der Verkaufserlös?
Der Verkaufsgewinn ist die Differenz des Verkaufserlöses zu den damaligen entgeltlichen Anschaffungskosten.
Wichtig: Belege über Kaufspesen, beispielsweise größere Umbauarbeiten sollten Sie immer aufheben. Man kann größere Umbauarbeiten oder Erneuerung vom Gewinn abziehen und sich Steuern sparen. Hierbei ist es wichtig die Belege aufzubewahren.
Der Verkaufserlös ist die Gesamtsumme, die man für den Verkauf der Eigentumswohnung bekommt.
Wohnung steuerfrei verkaufen
Die Immobilienertragsteuer sieht auch unter Umständen einen steuerfreien Verkauf vor. Hierbei sind zwei wichtige Regeln zu beachten.
Die 5 aus 10 Regel kommt dann zur Anwendung, wenn die Wohnung in den letzten 10 Jahren mindestens 5 Jahre durchgehend vom Eigentümer als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Angenommen man vermietet seine Wohnung für 5 Jahre und bewohnt diese dann selbst die nächsten 5 Jahre durchgehend, dann ist ein späterer Verkauf steuerfrei und keine Immobilienertragsteuer zu bezahlen.
Die 2 Jahre Regel kommt dann zur Anwendung, wenn die Wohnung vom Eigentümer durchgehend in den letzten 2 Jahren als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Liegt der Wohnungsverkauf unmittelbar nach diesen zwei Jahren, dann ist auch keine Immobilienertragsteuer zu bezahlen. Man spricht von einer Toleranzfrist von einem Jahr.
Fragen und Antworten
Was passiert bei einer Enteignung?
Bei einer Enteignung bleibt die Veräußerung von der Steuer befreit.
Was passiert bei Tauschvorgängen?
Tauschvorgänge von Grundstücken, beispielsweise bei Zusammenlegungen oder Flurbereinigungsverfahren sind steuerfrei. Die besteuerungsrelevanten Daten der getauschten Grundstücke müssen fortgeführt werden.
Was passiert bei einer Erbschaft oder Schenkung?
Die Immobilienertragsteuer umfasst nur entgeltliche Veräußerungsvorgänge und deshalb sind bei Erbschaften oder Schenkungen keine Immobilienertragsteuer zu bezahlen.
Sie wollen Ihre Wohnung verkaufen? Gerne können Sie uns jederzeit kontaktieren.
